12 rokov po celom slovensku, predali sme tisicky nehnutelnosti.

Vyhľadávanie

Typ inzerátu
Potvrdiť výber
Nehnuteľnosti
Potvrdiť výber
Počet izieb
Potvrdiť výber
Lokalita
Potvrdiť výber

realitna-kancelaria-roka-archeus-reality-narks.png

12-rokov-na-slovensku-archeus-uvodny-banner12pobociek.png

archeus-banner-spravny-cas-na-predaj-3.png

archeus-banner-kariera-realitny-makler-kresleny-banner.png

3d-prehliadky-banner-predavajuci.png

archeus-banner-najistejsia-hypoteka.png

archeus-banner-tiper.png

archeus-banner-exkluzivny-ucet.png

Finančný poradca: Ľudia sa ma pýtajú, či nepočkať s kúpou bytu a na koľko rokov si zafixovať úrok na hypotéku

SIM_2483.jpg

31.07.2018 15:03 - Čítané 213x

Odborník na hypotéky Bruno Gábel hovorí, že vďaka výnimkám by banky mohli dávať hypotéky do konca roka ešte bez väčších zmien. Nie každý však výnimku dostane.

Bruno Gábel už ôsmy rok radí ľuďom, kde si zobrať najlepšiu hypotéku. V rozhovore vysvetľuje, na aké obdobie je rozumné si teraz zafixovať úrok, či sa ešte oplatí refinancovať hypotéku a či radšej počkať s kúpou bytu alebo si hypotéku zobrať predsa len teraz.

Aká veľká bola pred letom panika z toho, že sa sprísnia podmienky na hypotéky?

Bola dosť výrazná. Všetci sa snažili stihnúť posledné stopercentné hypotéky. Banky nimi celkom zaplavili trh. NBS ich síce od júla zrušila, no neobmedzila limit na ich objem predpísaný na celý rok. Banky sa ho snažili vyčerpať do júla, stopercentné hypotéky schvaľovali vari každému klientovi. Bola to nezvyčajná zmena, klientom sme dovtedy hovorili, že stopercentné financovanie získajú len veľmi ťažko a väčšine sa to nepodarí. Ale od apríla do konca júna to neplatilo. Klienti takú možnosť preferovali aj za cenu vyšších úrokov. Pri hypotékach s nižším percentom financovania by mali úrok o 0,8 až 1 percento nižší, možno aj viac. Klientom to v zásade vyhovovalo, lebo úspory, ktoré mali na kúpu nehnuteľnosti, mohli použiť na jej prerobenie a nemuseli si brať stavebný úver alebo inú pôžičku.

Naozaj platí, že banky už nikomu nedajú hypotéku nad 90 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti?

Myslím si, že takú hypotéku nedostanú už ani zamestnanci banky. Hovorím o nových úveroch, nie refinančných.

Súviseli obavy ľudí pred letom iba s tým, že od júla skončia stopercentné hypotéky?

Nešlo ani tak o koniec stopercentného financovania, ľudia sa z médií dozvedeli, že sa zavedie príjmový strop, takzvané DTI (debt to income). Príjmový strop hovorí, že banka by vám nemala poskytnúť vyšší úver, ako je 8-násobok vašej ročnej čistej mzdy po zohľadnení všetkých vašich finančných záväzkov. Keď máte 1000-eurový príjem, môžete dostať maximálne 96-tisícovú hypotéku. Do júla by ste mohli dostať aj 120-tisícovú hypotéku. Už menej sa vtedy vedelo, že NBS opatrenie na poslednú chvíľu trochu zmiernila a zaviedli sa výnimky nad strop. Môže ho preskočiť až 20 percent obyvateľov a každý kvartál sa tento strop postupne znižuje, až sa ustáli na 5 percent.

Vedia vôbec klienti, čo sa od júla zmenilo?

Väčšinou to iba niekde čítali, detaily nepoznajú.

Ako sa teraz správa bežný klient, ktorý chce hypotéku?

Bežný klient prvé dva mesiace frfle, že nevie nič nájsť, ponuka bytov je približne o polovicu menšia, než je dopyt. Mám klientov, s ktorými už trištvrte roka komunikujem na pravidelnej báze, či sa im už niečo podarilo nájsť, a väčšinou odpovedia, že nie. Keď už nehnuteľnosť nájdu, ozve sa v nich nedočkavé dieťa, ktoré chce okamžite, rýchlo vyriešiť hypotéku. Skôr teda nie sú nehnuteľnosti, o ktoré by klienti mali záujem, než to, že by sa výrazne zmenilo financovanie.

Ľudia sa teraz často pýtajú, na aké obdobie si zafixovať úrok.

Hneď po otázke, či si mám dnes kupovať nehnuteľnosť, je to druhá najčastejšia otázka. Vždy preferujem určitú stabilitu aj pre klienta. Pravdou je, že väčšina klientov neuvažuje v kontexte 30-ročnej splatnosti hypotéky. Vidia 3- alebo 5-ročnú fixáciu, keď je splátka naozaj nízka. Radšej im poviem, nech si zoberú 5-ročnú fixáciu, ktorá je o málinko drahšia ako 3-ročná, ale dlhšie obdobie majú pokoj. Fixáciu na 10 rokov si berú skôr zahraniční klienti, ktorí prišli z Francúzska, Belgicka, Anglicka, kde sa naučili, že dlhodobá stabilita je oveľa dôležitejšia ako úroková sadzba a výška splátky v súčasnosti.

Oplatí sa 10-ročná fixácia? Úrok je vyšší ako pri 5-ročnej a neponúkajú ju ani všetky banky.

Z dlhodobého hľadiska sa môže oplatiť viac, v konečnom dôsledku si vyberá klient. Druhá vec je, že veľmi ťažko sa komunikuje rozdiel pár desiatok eur na mesačnej splátke. Zaujímavé je, že napríklad pri hypotéke 100-tisíc eur klient často úsporu na splátke vo výške 24 eur neoznačí za sumu, pre ktorú by sa mu oplatilo ju refinancovať, ale rozdiel 35 eur pri 10-ročnej fixácii s úrokom 2,2 percenta je preňho dôvod, aby si radšej vybral kratšiu fixáciu úroku.

 

Bruno Gábel

Vyštudoval Fakultu manažmentu UK v Bratislave. Na finančnom trhu pôsobí od roku 2009, problematike hypotekárnych úverov sa venuje od roku 2011. Je vedúcim oddelenia hypoték v spoločnosti Wealth Effect Management a členom dozornej rady obchodníka s cennými papiermi, ktorého táto spoločnosť založila.

 

Už sa pomerne otvorene hovorí o tom, že budúci rok pôjdu úroky na hypotéky hore. Súvisí to aj s plánmi ECB, ktorá chce do konca tohto roka ukončiť program nákupov štátnych dlhopisov. Ekonómovia tiež čakajú, že o rok už začne zvyšovať svoje úroky.

Takéto nízke úroky sú naozaj neudržateľné aj pre bankové domy. Banky ich musia kompenzovať buď tým, že nízky úrok podmieňujú zakúpením aj iných bankových produktov – bankového účtu, kreditnej karty, poistenia, alebo sa snažia získať čo najväčší podiel na trhu. Rizikom sú potom nesplácané úvery. Ale veľmi vážne pochybujem, že by sme sa vrátili o desať rokov dozadu, keď sme mali 6-, 7-, 8-percentné sadzby. ECB bude podľa mňa silne monitorovať, akým spôsobom sa aj malé zvýšenie úrokov prejaví na jednotlivých ekonomikách.

Hovorí sa aj medzi pracovníkmi v pobočkách bánk, že úroky na hypotéky pôjdu hore?

To neviem povedať. Ale myslím si, že väčšina pobočkových pracovníkov nemá až taký ekonomický rozhľad a tieto otázky neriešia.

Sú dnes ľudia, ktorí si berú hypotéku, v horšej situácii, ako boli ľudia, ktorí si ju brali pred tromi-piatimi rokmi?

Z pohľadu úrokových sadzieb sú na tom lepšie, ale z pohľadu finančného zdravia sú na tom horšie. Ľudia, ktorí si brali hypotéky pred tromi, piatimi rokmi, kupovali nehnuteľnosti výrazne lacnejšie. Mali úroky 3, 4, možno 5 percent, no odvtedy si mohli úver niekoľkokrát refinancovať, až sa dostali na aktuálne sadzby. Byt, ktorý vtedy kúpili možno za 100-tisíc eur, teraz predávajú aj za 150-tisíc eur a kupujú si väčší. Dnes si síce ľudia zoberú lacnejšiu hypotéku, ale ak uvažujú tak, že mám mladú rodinu, kúpim si byt, o päť rokov ho predám a kúpim si väčší, už to také výhodné nebude.

Je lepší teraz prenájom?

Ceny prenájmov sú v porovnaní so splátkami hypotéky skoro jedna k jednej. To ženie ľudí, aby si zobrali hypotéky.

Ak si chce niekto kúpiť byt, mal by si ho kúpiť teraz alebo čakať?

Zvažoval by som možnosť, či nezaložiť aj ďalšiu nehnuteľnosť, napríklad rodičovský byt, a získať tak lacnejšie peniaze. Môže to byť lepšie riešenie ako situácia, ktorá je častá, že máte finančnú rezervu 2000 eur akurát na rezervačný poplatok a byt si kúpite v kombinácii na hypotéku, stavebný úver a zoberiete si ešte aj spotrebný úver na zariadenie. Tým sa mesačná splátka zvýši aj o 50 percent.

Takže riešením je založiť dve nehnuteľnosti?

Radšej. Niekedy nemusíte ani zakladať dve, stačí, že založíte dostatočne hodnotnú nehnuteľnosť na to, aby ste si dokázali financovať byt možno 80-percentnou hypotékou. Určite je to jedna z najlacnejších možností, ako si dnes požičať peniaze a nedoplatiť na to, keď sa o pár rokov zhorší ekonomika.

Zvýšili sa nároky ľudí na bývanie?

Sú erudovanejší. Väčšinou neskočia hneď po prvej nehnuteľnosti, ktorá sa im naskytne. Buď čakajú na nové developerské projekty, ktoré sa rysujú, alebo hľadajú nehnuteľnosť, na ktorú si vedia počkať.

Robia sa na kúpu bytu aj elektronické aukcie?

Nestretol som sa s tým. Klientov sa však snažím pripraviť na psychologický tlak realitného makléra. Veľmi dobre vedia, že ponuka je malá a s cenou sa dá celkom dobre narábať. Za dverami stojí 15 záujemcov, ktorí čakajú na to, kedy im umožnia vstúpiť do bytu. Makléri na nich tlačia – máme klienta, ktorý ponúka o 1000 eur viac, keď cenu dorovnáte, tak vám byt dáme. Tieto mikroaukcie sa dejú bežne. Klientom hovorím, nech nenadstrelia cenu o 2-, 3-, 5-tisíc eur, môžu sa potom dostať nad hranicu hodnoty nehnuteľnosti, ktorú odhadne banka.

Už nejaký čas platí, že klientom musí po zaplatení splátky zostať dostatočná finančná rezerva. Je to pre bežného klienta väčší problém než obmedzenie výšky hypotéky podľa príjmu?

Na finančnú rezervu si trh pomaly zvykol. Úverový strop (DTI) je opatrenie, ktoré doteraz nikdy nebolo. DTI v zásade pri skórovaní klienta nahradilo požiadavku na finančnú rezervu, ktorú by mali mať klienti na svojom bežnom účte po odpočítaní príjmov a záväzkov a životného minima.

Banky pred letom hovorili, že nepôjde o zásadnú zmenu a že sa dotkne len klientov, ktorí chcú veľmi veľký byt v Bratislave, najmä ak ide o jednotlivca alebo veľké rodiny. Sedí to?

Áno. Aktuálne môžu banky poskytnúť výnimku pre 20 percent úverov. Nič dramatické sa na trhu nezmenilo. Akurát to, že banka môže rozhodnúť, či vám dá alebo nedá výnimku. Ale áno, najviac to postihne jednotlivcov, ktorí si budú chcieť kúpiť luxusnejšie nehnuteľnosti. Ja za takú považujem v Bratislave trojizbový byt, prípadne ešte väčší. Bude ich brzdiť príjem. Aj keď do konca roka bude zatiaľ vyššia pravdepodobnosť, že klient dostane výnimku. Výraznejšie zmeny pocíti trh v roku 2019. Jednak si myslím, že začnú rásť úroky, a výnimka nad rámec DTI bude iba 10 percent a potom už len 5 percent klientov.

Platí teda, že hypotéky sa reálne sprísnia až v budúcom roku?

Dá sa povedať, že hypotéky by bez výraznej zmeny mali poskytovať ešte do konca tohto roka. Aj keď banky už v niektorých prípadoch rozhodli, že nedajú klientom výnimku nad stanovený strop.

Na trhu sú dnes úroky aj pod 1 percento. Je to tak, že ich banky podmieňujú kúpou iných služieb, minimálne bežným účtom?

V UniCredit Bank je to podmienené inými službami, v Prima banke v zásade nie, ale dajú vám to ako podmienku na odpustenie spracovateľského poplatku. Poštová banka je skôr v pozícii, že sa snaží nájsť svoje miesto na trhu hypoték.

A čo veľké banky?

Na stretnutiach s predstaviteľmi bánk sa ma veľké banky pýtali, prečo ľudia niektoré úvery nečerpajú u nich, ale v konkurenčných bankách. Podľa mňa veľké banky robia podobnú chybu, akú robili európske automobilové značky v reakcii na ázijskú konkurenciu, ktorú podceňovali. Následne však ázijské automobilky začali valcovať trh. Menšie banky možno nie sú pre nich takou konkurenciou v Bratislave a v Košiciach, ale v menších mestách by som si taký istý nebol. Prima banka má pravidlá schvaľovania nastavené tak, že nechce poskytovať hypotéky nad 100-tisíc eur. Stala sa tak veľkou konkurenciou napríklad pre Slovenskú sporiteľňu v malých mestách. Keď si klient zoberie, že veľká banka mu dá úrok 1,59 alebo 1,79 percenta a Prima banka 1 percento a preplatí náklady za refinancovanie hypotéky, je to preňho už dosť veľké lákadlo pri refinancovaní, aj keď je stabilným klientom sporiteľne alebo Tatra banky. Mám pocit, že veľké banky nevnímajú menšie banky ako potenciálnu hrozbu. To sa týka najmä nových úverov.

Pri refinancovaní to neplatí?

Banky robia všetko pre to, aby si udržali už overených klientov. V súčasnosti je preto pre banku horšie stratiť klienta, ako mu ustúpiť v jeho žiadosti o prehodnotenie sadzby. Najmä ak banky o konkurenčných ponukách vedia. Vaša banka sa snaží s vami dohodnúť, aby ste neodišli ku konkurencii. Keď je rozdiel v úroku 0,1 alebo 0,2 percenta, neoplatí sa odísť pre ďalšie poplatky.

Asi aj preto, že iná banka by lepší úrok podmienila aj ďalšími službami.

Neplatí to o každej banke. Bavili sme sa hlavne o bankách, ktoré poskytujú svoje úroky pod 1 percento alebo na tejto úrovni. Napríklad VÚB banka poskytne úrok od 1,29 percenta a nemusíte si v nej otvoriť ani bežný účet. Má však obmedzenia výšky úveru, je vyberavá v rámci typov nehnuteľností, malé dedinky veľmi nemá rada. Každá banka má svoj cieľový trh.

Oplatí sa ešte teraz refinancovať hypotéku?

Myslím si, že áno. Preferoval by som banky, ktoré vám preplatia náklady za splatenie hypotéky. Je však pravdepodobné, že keď to bude čistý refinanc, teda aktuálny záväzok sa nahradí novým bez nutnosti dokladovania príjmu, vaša banka vám konkurenčný úrok dorovná. Môže vám ponúknuť možno aj nižšiu sadzbu, než je oficiálne komunikovaná. No napríklad Prima banka hovorí, že dá každému klientovi úrok 1 percento. Nie je to až tak úplne pravda. Túto sadzbu dáva iba novým klientom. Keby ste už boli jej klientom, mali by ste sadzbu napríklad 1,4 percenta, banka by vám neponúkla sadzbu 1 percento, ale 1,8 percenta. Toto sú nuansy, ktoré by mali sprostredkovatelia poznať. Keď chcete refinancovaním zmeniť predmet zabezpečenia alebo zlúčiť viacero záväzkov do jedného, potom by stálo za úvahu preniesť úver inde. Domovské banky sú často pri konsolidácii a refinancovaní vlastných záväzkov klienta oveľa kostrbatejšie.

Od januára sa zrušila bonifikácia hypoték pre mladých, podľa nových pravidiel si o časť zaplatených úrokov môžu znížiť zaplatenú daň.

Myslím si, že to využije málo ľudí, nebude sa im to chcieť riešiť pri podávaní daňového priznania.

Úroky sú nízke, malo by vôbec význam, keby štát pokračoval v štátnej podpore hypoték pre mladých?

Z pohľadu preplatenia hypotéky určite. Rozdiel v mesačnej splátke hypotéky je naozaj len 10 alebo 12 eur, ale preplatenie na úrokoch je výrazne nižšie. Najvýhodnejší spôsob uplatnenia štátneho príspevku bol v Tatra banke. Pri hypotéke 50-tisíc eur preplatil mladý klient na úrokoch počas piatich rokov 400 až 600 eur. Pri klasickej sadzbe 1,5 percenta by ho preplatil o pártisíc eur. Inak povedané, zostatková hodnota úveru po piatich rokoch by bola, hoci pri podobnej splátke úveru, výrazne nižšia.

 

Zdroj: dennikn.sk

Návrat na výpis
OK, súhlasím

Na zlepšenie našich služieb používame cookies.

O ich používaní a možnostiach nastavenia sa môžete informovať na stránke: Cookies politika.