12 rokov po celom slovensku, predali sme tisicky nehnutelnosti.

Vyhľadávanie

Typ inzerátu
Potvrdiť výber
Nehnuteľnosti
Potvrdiť výber
Počet izieb
Potvrdiť výber
Lokalita
Potvrdiť výber

realitna-kancelaria-roka-archeus-reality-narks.png

13-rokov-na-slovensku-archeus-banner14pobociek.png

archeus-banner-spravny-cas-na-predaj-3.png

archeus-banner-kariera-realitny-makler-kresleny-banner.png

3d-prehliadky-banner-predavajuci.png

archeus-banner-najistejsia-hypoteka.png

archeus-banner-tiper.png

archeus-banner-exkluzivny-ucet.png

Reklamácia chýb a nedostatkov po prevzatí bytu

reklamacia bytu.jpg

21.12.2018 15:01 - Čítané 141x

Máte právo reklamovať chyby a nedostatky bytu aj v prípade, keď bol bytový dom kolaudovaný už pred 10 rokmi?

Kupovala som v roku 2017 byt priamo od developera. Predo mnou byt nevlastnil žiadny iný majiteľ, bol vo vlastníctve developera. Mám právo reklamovať chyby a nedostatky bytu aj v prípade, keď bol bytový dom kolaudovaný už pred 10 rokmi?

Odpoveď na otázku je treba hľadať  v ustanoveniach Obchodného a Občianskeho zákonníka. V otázke neuvádzate aký druh vád chcete reklamovať, preto uvedieme alternatívy.

 

I.             Zmluvný vzťah developera a dodávateľa stavby

Pre vysvetlenie uvádzame, že developer ako objednávateľ stavby má uzatvorenú zmluvu o dielo s dodávateľom stavby podľa prísl. ustanovení Obchodného zákonníka, pričom vady stavby ako takej uplatňuje developer voči dodávateľovi stavby ( § 562 Obchod. zákonníka - pri stavbách do piatich rokov od odovzdania predmetu diela).

Vzhľadom na rok ukončenia výstavby 2008, tieto lehoty podľa Obchod. zákonníka pre developera ako odberateľa stavby už uplynuli a na Vás sa tieto práva a povinnosti zo zmluvy o dielo, vrátane lehoty na uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady ani nevzťahujú, keďže nie ste účastníkom tohto zmluvného vzťahu.

Vy ako kupujúca môžete uplatňovať práva zo zodpovednosti za vady len voči predávajúcemu podľa ust. Občianskeho zákonníka aj teraz, keďže byt ste nadobudli do vlastníctva v roku 2017. Teda vo vašom prípade nie je rozhodujúci dátum ukončenia výstavby, ale dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy. Ak by to tak nebolo, v podstate by nebolo možné reklamovať vady pri bytoch starších ako 5 roky od výstavby.

Z uvedeného vyplýva, že ako kupujúca a vlastník bytu nemôžete reklamovať vady bytu podľa zmluvy o dielo uzatvorenej medzi developerom ako odberateľom stavby a jej vlastníkom a dodávateľom stavby. Tieto oprávnenia vyplývajúce zo tejto zmluvy prislúchajú iba developerovi.

Aj keď stavba bola ukončená v roku 2008 neznamená to, že kupujúca nemôžete  uplatňovať práva zo zodpovednosti za vady. Tieto vaše oprávnenia sú dané na základe kúpnej zmluvy podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.

II.            Zmluva o prevode vlastníctva bytu

Podstatné pre uplatnenie nárokov z vád kúpeného bytu je to, ako máte koncipovanú kúpnu zmluvu.

Poznamenávame, že podľa § 5 zákona o vlastníctve bytov účinného v roku 2017, bolo stanovené, že zmluva o prevode vlastníctva bytu okrem všeobecných náležitostí podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať aj „zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu požiada."

Nevieme ako je táto otázka ošetrená vo Vašej zmluve a či znalecký posudok bol vôbec vyhotovený a prípadné opravy aj vykonané. V otázke nie je uvedené o aké vady ide. 

V nasledovnom texte uvedieme preto jednotlivé druhy vád ako ich rozlišuje  Občiansky zákonník a nároky z nich vyplývajúce:

III.          Uzatvorenie kúpnej zmluvy a zodpovednosť za vady

Všeobecne je daná povinnosť predávajúceho, že v prípade, keď prenecháva za odplatu vec inému (nadobúdateľovi, kupujúcemu), že zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má také vlastnosti, ktoré sú medzi ním a nadobúdateľom - kupujúcim dojednané, prípadne vlastnosti obvyklé.

Za vadu sa považuje neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu predpokladá a v dôsledku ktorej vady je možnosť jej využívania podstatne znížená, prípadne čo vec - byt inak znehodnocuje.

Platí, že ak vec mala vady, o ktorých developer ako predávajúci vedel, bol  povinný Vás ako kupujúcu pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť, čo sa týka vád právnych a faktických a bez ohľadu na to či ide o vady zjavné alebo skryté.

Ak by išlo o zjavné vady alebo vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemôžete uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže  developer vás výslovne ako kupujúcu ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.

Dôkaz o tom, že developer o vade vedel, musíte poskytnúť vy ako kupujúca; t. j. za vady, na ktoré Vás developer pred predajom upozornil, developer nebude zodpovedať.

Ak dodatočne vyšla najavo vada, na ktorú Vás developer ako kupujúcu  neupozornil, máte ako kupujúca v podstate dve možnosti v závislosti od rozsahu a druhu vád, a to:

 

a) právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady: rozsah zľavy z kúpnej ceny bude závisieť od povahy a rozsahu vady, do akej miery táto obmedzuje používanie bytu. Obyčajne v súdnom konaní bude za týmto účelom ustanovený súdny znalec.

 

b) právo odstúpiť od zmluvy by ste mali v prípade, ak by sa jednalo o vadu, ktorá robí vec - byt neupotrebiteľným (nepoužiteľnou).

Zodpovednosť developera v tomto prípade za dodatočne prejavenú vadu má charakter objektívnej zodpovednosti, teda bez ohľadu na zavinenie a developer sa jej nemôže zbaviť, nie je rozhodujúce či o vade vedel alebo nevedel.

Právo odstúpiť od kúpnej zmluvy máte ako kupujúca aj vtedy ak by vás developer ubezpečil, že byt má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým (§ 597 OZ).

IV.          Uplatnenie zodpovednosti z vád veci

Ako kupujúca musíte uplatniť vady z predanej veci, bytu u developera  bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môžete na súde domáhať  len vtedy, ak vady vytknete najneskoršie do 24 mesiacov od prevzatia bytu.

Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môžete ako kupujúca uplatniť na súde, len ak tieto náklady oznámite developerovi v rovnakej lehote.

Lehota bez zbytočného odkladu má poriadkový charakter, ktorú možno vymedziť slovným vyjadrením "pri najbližšej príležitosti", "ako to len bude možné".

Z uvedeného vyplýva, že aj keď Vaša zmluva bola uzatvorená v roku 2017 môžete uplatniť práva zo zodpovednosti za vady bytu u developera bez zbytočného odkladu a domáhať sa na súde len vtedy, ak vady boli vytknuté najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia bytu.

Vy ako kupujúca musíte v uvedenej lehote vady vytknúť, ale aj oznámiť aké konkrétne právo zo zodpovednosti za vady uplatňujete (primeraná zľava, odstúpenie od zmluvy), vrátane náhrady nevyhnutných nákladov.

Následne začína od uplatnenia vád bytu u developera začína plynúť trojročná premlčacia lehota na uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady na súde (§ 102 Obč. zákonníka).

Nakoľko nepoznám obsah kúpnej zmluvy a ani preberací protokol k bytu, druh a rozsah vád, nedokážem sa vyjadriť, či Vás predávajúci na vady upozornil alebo Vám ich zatajil. V prípade, že porušil svoju povinnosť, máte právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny bytu resp. od kúpnej zmluvy odstúpiť.

 

Text článku pochádza z webu etrend.sk

Návrat na výpis
OK, súhlasím

Na zlepšenie našich služieb používame cookies.

O ich používaní a možnostiach nastavenia sa môžete informovať na stránke: Cookies politika.