10 rád, ako čo najrýchlejšie predať nehnuteľnosť

Analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský, uvádza, že nehnuteľnosti ostávajú v ponuke dlhšie ako pred dvomi či tromi mesiacmi. „Stúpa aj priemerný čas, za ktorý sa predajú,“ dopĺňa analytik. Čas od uverejnenia inzerátu až po kúpu sa podľa neho pohybuje v rozmedzí jedného až troch týždňov.

1.  Dôkladná príprava

Príprava na predaj nehnuteľnosti nepodceňte a poraďte sa s realitným profesionálom. Musíte si ujasniť, dokedy chcete nehnuteľnosť predať a za koľko. Ak predávate sami, dôležité je mať predstavu, ako budete v predaji postupovať. Ako časovo zvládate realizovať obhliadky so záujemcami, ako zistiť, či sú všetky právne náležitosti nehnuteľnosti v poriadku. Ak nie, ako ich vyriešiť. Dôležitou témou sú aj daňové povinnosti. Mnohokrát je pri nich lepšie s predajom počkať (pozn. vlastníctvo nehnuteľnosti aspoň 5 rokov je od dane z príjmu z predaja oslobodené).

Dôležitú úlohu hrá aj situácia s hypotékami, ako spomína maklérka realitného centra Century21 Katarína Hirjaková. Podľa nej treba sledovať alebo aspoň sa informovať o tom, ako to vyzerá s úrokmi v bankách. „Prípadne by som sa poradila so špecialistom, aby som posúdila možný vývoj na trhu a rozhodla sa, či predám čím skôr, alebo počkám a o pár mesiacov predám výhodnejšie,“ dodáva Hirjaková.

2. Analýza trhu

Prieskum realitného trhu zahŕňa kontrolu toho, koľko podobných nehnuteľností sa v danej lokalite predáva. Najväčšia konkurencia býva v prípade bytov, vo väčších mestách.

„Zároveň treba vyhodnotiť aj atraktivitu lokality, pretože v porovnaní s rovnako upravenou jednotkou v inej lokalite môže mať iný objekt podstatne inú cenu. Nakoniec sa treba zamyslieť aj nad tým, čo vlastne ponúkam – či sa byt nachádza na dobrom poschodí, prízemí, alebo pod strechou,“ tvrdí Hirjaková.

3. Poznať všetky informácie k nehnuteľnosti

„K informáciám patria napríklad typy materiálov, roky rekonštrukcie či prerábky. Okrem prerábok je však podstatný aj dátum postavenia,“ hovorí Miroslav Antoška, majiteľ realitnej kancelárie RK 38. Pomôcť môže realitný maklér alebo aj správca budovy. Často disponuje historickými informáciami o budove, v ktorej sa nachádza vaše imanie. Ak ste vlastníkom objektu v národnej kultúrnej pamiatke, informácie vám môže poskytnúť aj Krajský pamiatkový úrad.

4. Stanovanie primeranej ceny

Podľa Michala Pružinského, analytika portálu Nehnuteľnosti.sk, treba k určeniu ceny pristupovať zodpovedne. „Pri jej nesprávnom nastavení si totiž môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Nehnuteľnosť nie je dobré nadhodnotiť, teda nie je dobré uviesť neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými ponukami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, v ľuďoch to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku,“ tvrdí analytik. 

Podobný názor zdieľa aj Kubrický, podľa ktorého by sa mal majiteľ sústrediť na naozajstnú hodnotu a nepozerať sa na ceny iných nehnuteľností. „Nemajte veľké oči a pri predaji stanovte reálnu cenu. Nevšímajte si, že sused predáva svoj trojizbák za 300-tisíc eur. Pri bezhlavom skopírovaní jeho ceny do svojho inzerátu možno len na realitnom portáli pribudne ďalší ležiak – váš byt,“ hovorí Kubrický.

5. Upratanie interiéru, bez zbytočného nábytku

Upratanie interiéru (ale aj exteriéru) zvyšuje atraktivitu nehnuteľnosti, najmä kvôli fotkám, 3D prehliadkám alebo videu. Zbavte sa zbytočného nábytku, ktorý často zapĺňa miestnosti a opticky ich zmenšuje. Malé doplnky dokážu navodiť pozitívnu emóciu. Ak chcete prípravu povýšiť na vyššiu úroveň, pomôže profesionálny homestaging.

Hirjaková v tejto súvislosti pripomína slová bývalého amerického prezidenta Donalda Trumpa. „Zainvestujte, vymaľujte za tisíc a predáte drahšie o 10-tisíc. Jednoducho, čo sa dá, upravte to. Prvý dojem a pocit domova je dôležitý,“ radí odborníčka.

Experti taktiež upozorňujú na rozdiely vo vkuse. Napríklad, ak ste milovníkom rôznorodosti farieb, myslite na to, že nie všetci sú takí ako vy. Preto radia, aby ste uprednostňovali neutrálne odtiene či kusy nábytku. „Vymaľovanie do nekonfliktných farieb predaju skôr pomôže aj v prípade divokejších kombinácií,“ podotýka Antoška s tým, že treba myslieť aj na dostatok svetla.

Osobitným prípadom je predaj holobytu. Keďže nie je možnosť prezentovať atraktívny interiér, je možnosť predstaviť ho virtuálne vo forme vizualizácií od dizajnérov. Pri holobytoch je o to dôležitejšie sústrediť sa na prezentáciu a výhody lokality, parkovania, výmery nehnuteľnosti, svetlosti a pod.

6. Inzerát

Realitné weby sú plné nehnuteľností, mnoho z nich si však kvalitou spracovania inzerátu skôr škodí. Prvým kontaktom potenciálnych kupujúcich s nehnuteľnosťou bude pravdepodobne fotografia. Kvalitne spracované fotografie výrazne zvihnú klikateľnosť na inzerát. Z fotografií by mala byť cítiť emócia, mali by ukázať nehnuteľnosť v tom najlepšom svetle a zároveň dostatočne ju predstaviť záujemcovi. Nezabudnite ani na pôdorys, ktorý  predstaví dispozíciu nehnuteľnosti či rozmery miestností.

Podľa odborníkov sú teraz v kurze aj videá. Tie sa začali viac používať počas koronakrízy, keď osobné stretnutia neboli možné. Záujemcovia ich doteraz používajú ako „predobhliadky“ či 3D virtuálne prehliadky. V tejto súvislosti Kubrický znova upozorňuje na to, že šetriť sa neoplatí. „Investícia niekoľko sto eur urýchli predaj vášho bytu a prinesie tisíce eur navyše,“ hovorí.

„Zamerajte sa na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a s veľkosťou objektu, a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho, naopak, mohli od kúpy odradiť,“ približuje Pružinský.

7. Správny marketing

Nehnuteľnosť nestačí len inzerovať na jednom webe. Kľúčom k efektívnemu predaju s najlepším pomerom rýchlosti a zisku z predaja je vytvorenie správnej marketingovej a predajnej stratégie. To zahŕňa oslovovanie správnej cieľovej skupiny záujemcov a dnes mnohokrát nevyhnutnú platenú propagáciu. Nielen čo sa týka „topovania“ inzerátu na realitných weboch, ale aj pri platenej reklame na Googli či sociálnych sieťach.

8. Prezentácia naživo – zvládnutie obhliadky

Podľa Pružinského je síce potrebné venovať najväčšiu mieru pozornosti najmä kladným stránkam, no analytik neodporúča veci ani zbytočne preháňať. „Netreba si vymýšľať nepravdivé veci, skôr či neskôr by sa vám to vypomstilo. Na obhliadky si vymedzte voľný čas najmä v poobedných a vo večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý,“ hovorí Pružinský. 

Na obhliadke hrá veľkú rolu aj prezentácia predajcu. „Nejde len o samotnú nehnuteľnosť, ale aj o to, v akom svetle ukážete seba. Ak budete pri osobnom stretnutí neistý, na predaj môžete zabudnúť. Je lepšie poveriť obhliadkami makléra? Určite áno. Hoci byt poznáte lepšie ako on, ste v celom procese viac zainteresovaný. Z pohľadu záujemcu je to na škodu veci. V prospech makléra hrá tiež to, že s obhliadkami má bohaté skúsenosti,“ hovorí analytik.

9. Zabezpečenie predaja

Po nájdení kupujúceho prichádza čas „papierovačiek“. Mali by to byť minimálne rezervačná zmluva, kúpna zmluva, v prípade hypotéky aj záložná zmluva a prepis vlastníckych práv na katastri. Podľa Viktora Obtuloviča, odborníka na reality z finančno-sprostredkovateľskej spoločnosti FinGO, je vhodné sa pri predaji obrátiť na právnika.

„Nemusí to byť advokát, ale mal by mať skúsenosti s realitným právom, aby vám vypracoval zmluvy a dohliadol na ne. V tomto kroku je dôležité mať po svojom boku profesionála, aby dohliadol na zmluvný priebeh, keďže môžu nastať komplikácie so zápisom vlastníckeho a iného práva do katastra nehnuteľností,“ tvrdí Obtulovič.

10. Prepisy po prepise

Prepisom vlastníctva nehnuteľnosti v katastri sa oficiálne mení majiteľ nehnuteľnosti. Nie je to však všetko. Nehnuteľnosť musíte odovzdať novému majiteľovi. Pri tejto etape podpíšete ďalšie dôležité dokumenty – odovzdávací protokol. Prečo je tento hárok podstatný? Lebo ešte musíte doriešiť energie,  prípadne internet, satelit či pevnú linku. „Ak nehnuteľnosť predávate, na prepis energií by ste mali myslieť minimálne 30 dní pred ukončením odberu energie. Ideálny stav v prípade predaja je ten, keď sa pôvodný majiteľ v jeden deň z odberu energií odhlási a nový majiteľ v ten deň prihlási,“ radí Pružinský.

V prípade predaja bytu je povinnosťou starého aj nového vlastníka nahlásiť zmenu aj správcovskej spoločnosti. „Spravidla sa to robí tak, že predávajúci navštívi správcu spolu s novým vlastníkom,“ uzatvára Pružinský.

Zdroj: hnonline.sk