Ako na daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti za rok 2022

V tieto dni posiela finančná správa všetkým, ktorí minulý rok predali nehnuteľnosť list s upozornením, že je potrebné zaplatiť daň z príjmu, ak ste nehnuteľnosť nevlastnili aspoň 5 rokov. Dom ste pritom mohli nadobudnúť kúpou, dedením alebo darom.

Pre platbu dane je rozhodujúca aj celková výška príjmov za minulý rok. Ak ste okrem predaja nehnuteľnosti nemali minulý rok žiadne iné príjmy a výsledná suma zisku po predaji nehnuteľnosti neprekročí 2289,63€, nemáte povinnosť podať daňové priznanie. Dôležitá je tu skutočnosť, že sa nezdaňuje celá suma, za ktorú ste nehnuteľnosť predali, ale iba rozdiel medzi predajnou cenou a nadobúdacou cenou. Napr. ak ste dôchodca bez zdaniteľných príjmov, ktorý predal nehnuteľnosť so ziskom, menším ako 2289,63€.

Kedy sa príjem z predaja nehnuteľnosti nezdaňuje?

• pri predaji nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku, ktorú ste vlastnili viac ako 5 rokov (pre určenie obdobia je rozhodujúci presný dátum zapísania vlastníckeho práva na liste vlastníctva, prípadne v prípade dedenia je rozhodujúci dátum úmrtia osoby, po ktorej sa nehnuteľnosť dedí)
• v prípade zdedenia nehnuteľnosti v 1. rade (priamy predok – rodičia, starí rodičia alebo manžel/manželka) sa do doby vlastníctva zarátava aj doba, ktorú nehnuteľnosť vlastnil pozostalý. T.j. po rodičoch zdedenú nehnuteľnosť môžete predať hneď po rozhodnutí o dedičstve a nevzniká vám daňová povinnosť, ak vaši rodičia vlastnili nehnuteľnosť minimálne 5 rokov
• predali ste nehnuteľnosť, ktorá bola vyradená z obchodného majetku pred viac ako 5 rokmi
• pri predaji nehnuteľnosti zahrnutú v konkurze alebo získanú reštitúciou

Situácie, kedy vzniká povinnosť zaplatiť daň po predaji nehnuteľnosti

Všeobecne je príjem z predaja nehnuteľnosti potrebné zdaniť ak ste predali nehnuteľnosť vlastnenú menej ako 5 rokov. Zdaňuje sa iba zisk, čo znamená od predajnej sumy odrátate nadobúdaciu sumu (napr. kúpnu cenu) a prirátať si môžete ešte aj výdavky, čím znížite výslednú sumu príjmu. K výdavkom možno zaradiť náklady na technické zhodnotenie bytu / rekonštrukciu pevných častí nehnuteľnosti, ďalej prevod členských práv pri družstevnom byte, úroky z hypotéky či stavebného úveru a pod.

V prípade predaja nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku, ale už vyradenej pred menej ako 5 rokmi, príjem od dane oslobodený nie je. Ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, výsledná suma príjmu sa ponižuje o zostatkovú cenu nehnuteľnosti a je možné tu vykázať aj stratu (suma výdavkov prevýši predajnú cenu nehnuteľnosti).

Pri bezpodielovom vlastníctve manželov a vzniku daňovej povinnosti si manželia môžu minimalizovať daň rozdelením príjmu z predaja nehnuteľnosti. V rovnakom pomere ako si rozdelili príjem, si rozdelia aj uplatnené výdavky.

Ak vzniká daňová povinnosť pri predaji zdedenej nehnuteľnosti, za výdavok sa určí všeobecná hodnota nehnuteľnosti v uznesení o dedičstve. Pri dedičskom konaní je vhodné dať spraviť znalecký posudok alebo je možné v prípade potreby urobiť ho spätne k potrebnému dátumu.

Pri predaji darovanej nehnuteľnosti vlastnenej do 5 rokov sa výška príjmu môže meniť v závislosti na zostatkovej cene nehnuteľnosti.

• Tá sa určuje v závislosti od toho, či bola v čase darovania nehnuteľnosť oslobodená od dane (t.j. darca ju vlastnil viac ako 5 rokov) – vtedy je výdavkom cena nehnuteľnosti určená znalcom v čase darovania nehnuteľnosti.
• Druhým prípadom je stav, kedy by v čase darovania nehnuteľnosť darca nevlastnil aspoň 5 rokov, výdavkom je tu cena, za ktorú ju darca nadobudol.

Pri predaji rozostavanej stavby sa pre určenie daňovej povinnosti samostatnej pozerá na dobu vlastníctva pozemku a dobu, od ktorej je rozostavaná stavba zapísaná v katastri. Pre oslobodenie od dane aj v prípade rozostavanej stavby platí 5 ročná doba vlastníctva. Ak stavba nie je zapísaná v katastri, k predaju sa pristupuje ako ku predaju majetku (v daňovom priznaní ako kategória ostatné príjmy). Za výdavok možno uplatniť cenu materiálu.

Príklad:

V roku 2020 ste kúpili byt za 85 000€, minulý rok ste ho predali za 125 000€. Vzniká vám teda daňová povinnosť. Byt ste medzitým zrekonštruovali a máte bločky v hodnote 7 000€. Na byt ste si brali hypotéku, ktorej predčasné splatenie stálo 650. Akú daň zaplatíte?

Do daňového priznania uvediete predajnú cenu bytu 125 000€, k tomu si uplatňujete tieto výdavky: nadobúdaciu cenu bytu 85 000€, 7000€ za rekonštrukciu (pozor, musí ísť o pevné časti bytu) a uplatniť si môžete aj poplatok za predčasné splatenie hypotéky.

Výsledná suma je 125 000€ - 85 000€ - 7000€ - 650€ = 32 350€, čo je váš zisk z predaja. Túto sumu zdaňujete 19% percentami dane z príjmu (= 6146,50€) a tiež 14% odvodmi do zdravotnej poisťovne (= 4529€)

Pri zložitejších situáciách predaja nehnuteľnosti, kedy si nie ste istý, ako vyplniť daňové priznanie, aké výdavky možno uplatniť alebo z akej sumy vychádzať, sa poraďte s daňovým poradcom.

Zdroj: dennikn.sk, financnasprava.sk