Ideálny vek na hypotéku existuje. Do 40tky a ešte lepšie aj skôr.

Môžeme si o nej myslieť, čo chceme, faktom je, že hypotéka je produkt, bez ktorého by si 90% ľudí nemohlo dovoliť vlastniť nehnuteľnosť. Zakladať pri kúpe inú nehnuteľnosť či hľadať si ručiteľov je dnes našťastie tiež minulosťou.

Zadlžujeme sa radi, zadlžujeme sa veľa a v čoraz vyššom veku. Mať však množstvo dlžníkov v dôchodkovom veku a s vysokými zostatkami hypotéky nie je ideálny scenár ani pre banky, ani pre štát. Vek je pri hypotéke rozhodujúci faktor a aj na základe rôznych pravidiel je možné nájsť aj ideálne vekové rozpätie, kedy si zobrať hypotéku. Samozrejme, ak si ju zobrať chcete alebo potrebujete.

Správny čas

Vhodný vek, kedy si brať hypotéku, je samozrejme v prvom rade vtedy, keď cítite potrebu osamostatniť sa a (už) vám nevyhovuje prenájom. Silným argumentom pre tých, ktorí si už platia prenájom, je to, že rovnakú, ak nie menšiu sumu zaplatia na hypotéke. No na jej konci nehnuteľnosť vlastnia, na rozdiel od prenájmu.

Vzhľadom na to, že cena nehnuteľností v dlhodobom horizonte rastie, zdalo by sa, že je vhodné kupovať nehnuteľnosť len čo dosiahnete produktívny vek a máte istotu príjmu. Práve tu je však ešte čas využiť flexibilitu, ktorú ponúkajú prenájmy. Nájsť si, čo vám vyhovuje a to bez väčších záväzkov.

Avšak len čo nájdete miesto, ktoré vám vyhovujete alebo si zakladáte rodinu, prichádza vhodný čas na hypotéku. Vziať si ju v mladom veku znamená aj to, že si 30 ročné splácanie „odkrútite“ skôr a po jej splatení sa môžete napríklad viac venovať investovaniu.

Pri braní hypotéky sa tiež množstvo ľudí orientuje aj podľa aktuálnej výšky úrokových sadzieb. Ak vám však hypotéka vychádza, často sa oplatí vziať si ju aj za cenu vyšších splátok a refinancovať úver len čo sadzby klesnú. Pretože v období nízkych sadzieb je vysoká pravdepodobnosť, že budú ceny nehnuteľnosti stúpať. Ak ste si však už hypotéku zobrali, rast cien nehnuteľností sa vás týkať nebude.

Hypotéka pre mladých

Výhodu pri čerpaní hypotéky majú mladí ľudia vo veku od 18 do 35 rokov. Ak si berú hypotéku na tuzemskú nehnuteľnosť a zarábajú do 1,6násobok priemernej hrubej mzdy na Slovensku, môžu cez svoje daňové priznanie/ročné zúčtovanie (prikladá sa k nemu Potvrdenie o výške zaplatených úrokoch  od banky) požiadať o vrátenie 50% zaplatených úrokov a to z celej výšky úveru (max 1200€). To platí pre úverové zmluvy podpísané od 1.1.2024.

Pre zmluvy podpísané do 31.12.2023 platí výška daňového bonusu vo výške 50% zo zaplatených úrokov, ale len do výšky 50 000€ (max teda 400€). Rozdielna je tiež podmienka mesačného príjmu a to 1,3-násobok priemerného hrubého príjmu na Slovensku.

V prípade, že o daňový bonus žiadajú dvaja mladí spoludlžníci, ich spoločný príjem nesmie prekročiť 3 390,40€ (alebo 4 576€ pre úvery od roku 2024). Rátané s koeficientom 1,3 x 2 alebo 1,6 x 2.

Daňový bonus si možno uplatniť 5 po sebe nasledujúcich rokov od uzatvorenia zmluvy o hypotéke. Refinancovaním hypotéku skôr ako do prvých 5 rokov nárok na daňový bonus zaniká, avšak už vyplatené bonusy sa nevracajú.

Hypotéka na ktorú možno bonus uplatniť tiež musí byť za účelom kúpy domu, bytu alebo branej na rekonštrukciu (napr. prístavba obytnej časti) a jej splatnosť musí byť od 5 do 30 rokov.

DTI po prekročení veku 40 rokov

V záujme kontrolovaného zadlžovania sa občanov platí pri žiadostiach o hypotéku pravidlo, že dlžníkovi môže byť požičanú suma vo výške max. 8-násobku jeho čistého ročného príjmu. Ide o tzv. DTI (Debt to Income). To znamená, že ak je váš čistý ročný príjem (bez ďalších splátok) napr. 13 000€, maximálna výška vašej hypotéky je 13 000x8 = 104 000€. Pritom sa ráta ešte aj so 40% rezervou z príjmu, t.j. všetky úvery, ktoré žiadateľ spláca nesmú „zhltnúť“ viac ako 60% mesačného príjmu.

V prípade prekročenia veku 40 rokov sa s každým ďalším rokom DTI zmenšuje o 0,25 bodu. V praxi si tak 60-ročný žiadateľ o hypotéku môže požičať len 3-násobok ročného príjmu.

Aby si človek užil novú nehnuteľnosť a bral si pritom hypotéku, ide o neľahký proces, pri ktorom je vhodné poradiť sa a využiť služby hypotekárnych poradcov. Spolu s nimi a aj našimi maklérmi zvládnete kúpu nehnuteľnosti bez zbytočných stresov.

V prípade otázok týkajúcich sa kúpy nehnuteľnosti a hypotéky, kontaktujte ktorúkoľvek z našich pobočiek alebo maklérov.

Nechce sa vám čítať a stačí vám základné info? V takom prípade je tu pre vás na túto tému aj 60 realitných sekúnd :)

Autor: Mgr. Lenka Kavuľová / ARCHEUS

Zdroje: michalpoliak.sk