Čierny rok pre predaj bratislavských novostavieb. Počty predaných bytov dosiahli len štvrtinu toho, čo pred zdražovaním hypoték.

V roku 2023 sa v hlavnom meste našlo len 773 kupcov nových bytov. To je iba štvrť z toho, čo sa predávalo v rokoch 2018 až 2021, keď boli hypotéky najlacnejšie. V porovnaní s rekordným rokom 2017 bol predaj novostavieb v Bratislave v roku 2023 iba na 15 percentách.

Trend sa zmenil aj v tom, v akom stave sa byty predávali. Viac bytov sa predalo už hotových, nie len v plánoch. „Predaj z papiera“ tvorí ešte stále dve tretiny z celkového predaja, ale v rokoch 2015 až 2022 to bolo oveľa viac. Z každých desiatich bytov bolo osem alebo deväť takých, ktoré sa ešte len mali postaviť alebo sa práve stavali v čase predaja.

Analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik tvrdí, že cena nových bytov sa nezmenila napriek zníženému dopytu. Hovorí, že v posledných 18 mesiacoch ceny stagnovali, pretože developeri reagovali na slabý dopyt a niektoré projekty odstavili, takže ponuka bola nízka.

V Bratislave ceny znížili v niekoľkých desiatkach projektov. Väčšinou to bolo preto, že developer začal predávať časť projektu, kde boli byty menšie a lacnejšie alebo dokonca domy. Len v dvoch projektoch došlo k skutočnému zlacneniu, ale bolo to len o menej ako päť percent.

Bruchánik predpokladá, že tento rok sa zvýši záujem o nové byty v hlavnom meste a ich ceny budú stabilné. Spolieha sa hlavne na to, že banky prenesú očakávané zníženie úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky do sadzieb hypoték. A úvery budú pre ľudí lacnejšie. Na konci tohto roka by niektorí mohli znížiť ceny vo svojich cenníkoch, aby si zabezpečili predpredaj vo svojich projektoch. V Bratislave majú developeri podľa neho vyššie marže a môžu si to dovoliť, v iných mestách je to podľa neho nemožné.

Odhaduje sa, že banky sadzby tento rok znížia o 0,25 až 0,75 percentuálneho bodu. Analytici slovenských bánk však v ankete Denníka E povedali, že po zmene v menovej politike sa môže vývoj sadzieb v eurozóne a na Slovensku rozísť. Kým v eurozóne budú hypotéky lacnejšie, u nás môžu byť rovnaké alebo dokonca drahšie. Nie len preto, že banky majú novú daň, ktorú by mali započítať do ceny produktov, pretože to od nich vyžadujú bankové pravidlá. Dôvodom môžu byť aj nedostatočné alebo chýbajúce škrty vo verejných financiách. Podľa aktualizovanej rozpočtovej analýzy sa riziko defaultu Slovenska začne výrazne zvyšovať už po roku 2025 a o päť rokov neskôr by sa mohlo stať. Požadované výnosy na dlhopisoch ovplyvnia aj cenu bankových zdrojov a následne hypoték.

Čo sa môže diať, nám môže napovedať aj vývoj realitnej situácie v Prahe, ktorá je Bratislave podobná napríklad dlhými povoľovacími konaniami. Bratislavský trh je podľa Bruchánika oproti Prahe posunutý zhruba o rok a pol. “V Prahe už posledné štvrťroky trh ožíva, niečo podobné čaká aj Bratislavu,” myslí si.

Oživenie by podľa neho mohlo nastať aj na sekundárnom trhu, teda pri predaji starších existujúcich bytoch. Podľa údajov Bencontu, ktoré zbiera automatom na inzertných portáloch, už v poslednom vlaňajšom kvartáli ceny bytov neklesali, naopak, mierne vzrástli. Zvýšila sa pritom nielen priemerná cena za štvorcový meter v Bratislave, ktorú ovplyvňujú drahšie projekty, ale aj mediánová. Na vyhodnotenie toho, či to znamená zmenu v klesajúcom trende, je však podľa analytika skoro.

zdroj: e.dennikn.sk