Investičné fondy menia realitný trh. Prečo sú byty čoraz menej dostupné?

Ceny nehnuteľností v Európe rastú už dlhé roky a pre mnohých ľudí sa vlastné bývanie stáva čoraz menej dostupné.

Najčastejšie sa hovorí o tom, že sa stavia málo nových bytov alebo že hypotéky boli v minulosti príliš lacné. Nová štúdia Európskeho parlamentu však upozorňuje na ďalší dôležitý faktor – rastúci vplyv veľkých investičných fondov a finančných inštitúcií.

Tie dnes nakupujú celé bytové portfóliá nie preto, aby riešili potrebu bývania, ale preto, že v nehnuteľnostiach vidia zaujímavú investičnú príležitosť.

Na trhu už nehrajú hlavnú úlohu len bežní kupujúci

Podľa údajov Eurostatu vzrástli ceny nehnuteľností v Európskej únii za posledných desať rokov približne o 65%, pričom v niektorých krajinách bol rast ešte výraznejší.

Na Slovensku sa ceny nehnuteľností za rovnaké obdobie zvýšili o viac ako 120%.

Autori štúdie upozorňujú, že približne od rokov 2014 až 2015 sa situácia začala meniť. Kým dovtedy ceny rástli najmä spolu s objemom hypoték, dnes už tento vzťah neplatí.

Čoraz väčšiu časť trhu totiž tvoria veľkí investori, ktorí nakupujú za vlastný kapitál a nepotrebujú financovanie prostredníctvom hypoték.

Investičné fondy skupujú celé portfóliá bytov

Veľké finančné inštitúcie, ako sú penzijné fondy, poisťovne alebo investičné fondy, dnes spravujú obrovské množstvo kapitálu.

Nehnuteľnosti vnímajú ako spôsob, ako svoje peniaze dlhodobo zhodnotiť. Namiesto kúpy jedného bytu preto často kupujú celé bytové domy alebo desiatky bytov naraz.

Podľa štúdie vzrástla hodnota aktív verejne obchodovaných rezidenčných fondov v Európskej únii z približne 5 miliárd eur v roku 2004 na takmer 199 miliárd eur v roku 2024.

Takýto rast prirodzene zvyšuje konkurenciu na trhu a tlačí ceny nehnuteľností vyššie.

Rast cien pocítia aj nájomníci

Vyššie ceny sa netýkajú len ľudí, ktorí chcú kupovať.

Ak fond kúpi bytový dom, jeho cieľom je zvyčajne dosiahnuť čo najvyššie zhodnotenie investície. To môže viesť k zvyšovaniu nájomného, modernizáciám spojeným s vysťahovaním nájomníkov alebo k predaju bytov za vyššie ceny.

V zahraničí sa čoraz častejšie spomína aj pojem renoviction. Ide o situáciu, keď sú nájomníci vysťahovaní pod zámienkou rekonštrukcie a po jej dokončení sa byty prenajímajú za výrazne vyššie ceny.

Aj preto je dostupnosť bývania v mnohých európskych mestách čoraz väčšou témou.

Európska únia hľadá riešenia

Osobitný výbor Európskeho parlamentu pre bývanie preto navrhuje viacero opatrení.

Medzi nimi je jasnejšie oddelenie investícií do dostupného bývania od špekulatívnych nákupov, silnejšia regulácia nájomného trhu, väčšia podpora sociálneho a družstevného bývania či lepšia koordinácia pravidiel medzi jednotlivými členskými štátmi.

Cieľom je, aby bývanie opäť plnilo predovšetkým svoju základnú funkciu – poskytovalo ľuďom domov, a nie slúžilo len ako investičný produkt.

Čo to znamená pre bežných kupujúcich?

Aj keď sa tieto témy môžu zdať vzdialené, ich dôsledky pociťuje prakticky každý, kto dnes uvažuje nad kúpou vlastného bývania.

Vyšší dopyt zo strany veľkých investorov znamená väčšiu konkurenciu, vyššie ceny aj náročnejší vstup na trh pre mladé rodiny alebo ľudí kupujúcich svoju prvú nehnuteľnosť.

To však zároveň potvrdzuje, že kvalitné nehnuteľnosti zostávajú dlhodobo atraktívnym aktívom. Otázkou je len to, ako nájsť rovnováhu medzi investovaním a dostupnosťou bývania pre bežných ľudí.

Realitný trh sa v posledných rokoch výrazne mení. Stále väčší vplyv naň majú veľké investičné fondy, ktoré dokážu nakupovať celé portfóliá bytov a ovplyvňovať ceny v jednotlivých regiónoch.

Napriek tomu zostáva bývanie jednou zo základných potrieb každého človeka. Práve preto bude hľadanie rovnováhy medzi investičným trhom a dostupným bývaním jednou z najväčších výziev európskeho realitného trhu v najbližších rokoch.

zdroj: eubrief.sme.sk