Obec diktuje, čo môžete stavať na svojom pozemku

Výstavba môže zaskočiť najmä majiteľov nehnuteľností na dotknutých územiach. Advokát Róbert Bános radí, v akom štádiu a ako môžete ešte výstavbe zabrániť.

Kedy potrebujete územné rozhodnutie?

Prvý prípad: Vyhliadli ste si pozemok, na ktorom by ste chceli postaviť rodinný dom.

Vaša prvá cesta by mala viesť na obecný úrad. Požiadajte ho o územnoplánovaciu dokumentáciu. Podľa nej zistíte, či je pozemok vhodný na typ stavby, ktorú máte v pláne. Odporúča to aj advokát Róbert Bános z advokátskej kancelárie Bános & Košútová. „Územnoplánovacia informácia je dokument, ktorý informuje o tom, či je daný pozemok stavebným pozemkom, prípadne aký je iný možný účel jeho využitia v zmysle platného územného plánu.“ Obsahuje konkrétne požiadavky. Napríklad aká je povolená maximálna zastavaná plocha, maximálna výška plotu, strechy, maximálny povolený počet podlaží, minimálna plocha zelene, odstup od susediacej stavby, od susedných parciel a ulice.

Rada advokáta: Ak projekt stavby v nejakých aspektoch nie je v súlade s územným plánom, je potrebné najskôr zažiadať o územné rozhodnutie, a až po jeho získaní je možné podať žiadosť o stavebné povolenie. V prípade, že pozemok, na ktorom chcete stavať, nie je zahrnutý v územnom pláne, získanie územného rozhodnutia je nevyhnutné.

Obec zmenila svoj územný plán

Druhý prípad: V katastri vášho mesta alebo obce sa začne realizovať rozsiahla výstavba, skládka odpadu či priemyselný park.

Územnoplánovaciu dokumentáciu podľa Stavebného zákona tvorí séria dokumentov:

• 1. koncepcia územného rozvoja Slovenska
• 2. územný plán regiónu
• 3. územný plán obce
• 4. územný plán zóny

Koncepciu schvaľuje vláda nariadením, územné plány regiónov samosprávny kraj v podobe všeobecne záväzného nariadenia a územné plány obcí a zón schvaľuje obec taktiež v podobe všeobecne záväzného nariadenia. Dokumentácia sa teda neprijíma ako celok a ani na nejaké konkrétne určené obdobie. Ako však ďalej upozorňuje advokát Bános, už aj Stavebný zákon predvída, že môžu nastať situácie, ktoré vyvolajú potrebu jej aktualizácie. „Orgán územného plánovania, ktorý obstaral územnoplánovaciu dokumentáciu, sústavne sleduje, či sa nezmenili územno-technické, hospodárske a sociálne predpoklady, na základe ktorých bola navrhnutá koncepcia organizácie územia,“ odkazuje Bános na ustanovenie Stavebného zákona. Pri zmene predpokladov, alebo ak je potrebné umiestniť verejnoprospešné stavby, obstarávajú príslušné úrady doplnok alebo zmenu územnoplánovacej dokumentácie.

Rada advokáta: Sledujte zmeny a doplnky územných plánov. Obce, mestá, mestské časti, ako aj samosprávne kraje sú povinné preskúmať ich najmenej raz za štyri roky, zistiť, či nie sú potrebné nejaké zmeny alebo doplnky alebo či netreba obstarať nový územný plán. Občan by ich mal odsledovať.

Chcete sa zapojiť do procesu plánovania

Tretí prípad: Zaskočili vás najnovšie plány výstavby v obci alebo v meste, v ktorých aj vy vlastníte nehnuteľnosť.

Advokát vám pripomína vaše občianske právo. „Občania majú priamo zo zákona právo podieľať sa na obstarávaní územnoplánovacej dokumentácie svojimi pripomienkami. Obstarávanie územnoplánovacej dokumentácie zahŕňa niekoľko fáz, pričom pri každej z nich môžu byť občania súčinní,“ podčiarkuje Bános. Napríklad už v prvej fáze, ktorou sú prípravné práce, tieto vykonáva orgán územného plánovania, ktorý obstaráva územnoplánovaciu dokumentáciu a zabezpečuje ich v spolupráci s ostatnými orgánmi štátnej správy, orgánmi samosprávnych krajov, obcami, právnickými osobami a fyzickými osobami, ktoré sa podieľajú na využívaní územia. Taktiež vo fáze zabezpečenia spracovania zadania Stavebný zákon oprávňuje verejnosť podávať pripomienky. Prerokovanie zadania oznámi úrad, ktorý obstaráva územnoplánovaciu dokumentáciu, verejnosti účinnou formou a spôsobom, ktorý je v mieste obvyklý. „Návrh zadania sa musí na 30 dní vystaviť na verejné nahliadnutie. Pripomienky sa môžu podávať do 30 dní od jeho oznámenia,“ upozorňuje Bános a pripomína aj to, že obdobné právo má verejnosť aj v ďalších fázach. „Aj pri zabezpečení spracovania konceptu riešenia územnoplánovacej dokumentácie, a aj vo fáze zabezpečenia spracovania návrhu územnoplánovacej dokumentácie.“

Rada advokáta: Keďže územný plán je dokument, ktorý sa občanov bezprostredne dotýka, mali by si byť vedomí toho, že svojou aktivitou môžu do jeho tvorby priamo zasahovať.

Prevádzky medzi rodinnými domami

Štvrtý prípad: Obťažuje vás hluk z autoservisu, zápach z pekárne či inej prevádzky medzi rodinnými domami.

„Ak takáto prevádzka v obci vznikla v súlade s územným plánom a za predpokladu, že bol prijatý zákonným postupom, obávam sa, že občania nemajú možnosť jej vzniku zabrániť,“ vraví Bános. Odporúča však pokúsiť sa o petíciu. Stáva sa tiež, že sa schválil v rozpore so zákonom. V takom prípade sú k dispozícii viaceré prostriedky nápravy. „Napríklad protest prokurátora proti uzneseniu obce. Ak obec protestu prokurátora nevyhovie a nezákonné uznesenie nezruší, prokurátor je oprávnený podať návrh na súd, aby toto uznesenie zrušil on.“ V takom prípade odporúča aj žalobu na uplatnenie nároku na náhradu škody spôsobenej nesprávnym úradným postupom orgánom územnej samosprávy. „Právo na náhradu škody spôsobenej nesprávnym úradným postupom má ten, komu bola takýmto postupom spôsobená škoda.“ Ďalšou možnosťou je ústavná sťažnosť. Do úvahy prichádza len vtedy, ak sa využili všetky opravné prostriedky, ktoré zákon na ochranu základných práv a slobôd poskytuje. „Výnimkou je, ak sťažovateľ preukáže, že túto podmienku nesplnil z dôvodov hodných osobitného zreteľa.“

Rada advokáta: Sťažnosť možno podať v lehote dvoch mesiacov od právoplatnosti rozhodnutia, oznámenia opatrenia alebo upovedomenia o inom zásahu. V danej súvislosti – a za splnenia podmienky vyčerpania všetkých účinných a dostupných vnútroštátnych prostriedkov nápravy – je možné podať sťažnosť na Európsky súd pre ľudské práva, a to v lehote šiestich mesiacov, ktorá začína plynúť dňom prijatia konečného rozhodnutia na vnútroštátnej úrovni.

V akom štádiu môžete zasiahnuť proti neplánovanej výstavbe

1. Máte právo podieľať sa na územnom plánovaní už v prvých fázach obstarávania územného plánu, preto je dôležité, aby ste toto svoje občianske právo využívali, keďže ide o vaše záujmy i majetok.

2. Ak je výstavbou ohrozená nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, pamätajte, že vaše vlastnícke právo možno obmedziť iba v súlade so zákonom.

3. Stavebný zákon upravuje postup, ktorý treba dodržať aj pri vyvlastnení v takzvanom vyvlastňovacom konaní. Cieľom vyvlastnenia je dosiahnuť prechod, prípadne obmedzenie vlastníckeho práva k pozemkom a stavbám alebo zriadenie, zrušenie, prípadne obmedzenie práva vecného bremena k pozemkom a stavbám.

4. Pozemky, stavby a práva k nim, potrebné na uskutočnenie stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme, možno vyvlastniť alebo vlastnícke práva k pozemkom a stavbám možno obmedziť rozhodnutím stavebného úradu.

5. Vyvlastniť možno len vo verejnom záujme, a to v týchto prípadoch:

– pre verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie;

– pre vytvorenie hygienických, bezpečnostných a iných ochranných pásem a chránených území a pre zabezpečenie podmienok ich ochrany;

– vykonanie asanácie sídelného útvaru alebo jeho asanačných úprav podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie;

– vytvorenie podmienok pre nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe;

– vytvorenie podmienok pre umiestnenie alebo riadnu prevádzku zariadenia štátnej pozorovacej siete, ktorou sa zisťuje stav životného prostredia;

– výstavbu a správu diaľnic, ciest a miestnych komunikácií vrátane zriadenia ich ochranných pásiem a pre vybudovanie súvisiacich vyvolaných úprav;

– výstavbu energetického diela na výrobu alebo rozvod elektriny;

– výstavbu plynárenských zariadení a iných zákonom stanovených prípadoch.

Zdroj: Advokátska kancelária Bános & Košútová

Aké nedostatky pri schvaľovaní územných plánov zaznamenali okresné úrady

Trenčín: Okresný úrad nemá vedomosť o protiprávnom konaní konkrétnej obce. Ak by obec konala protiprávne, nemohol by vydať súhlasné stanovisko, čo je nevyhnutná podmienka schválenia územného plánu obce. Ak by napriek nesúhlasu dokument schválila, bol by jej akt v celom rozsahu neplatný. Ak má občan pochybnosti o zákonnosti konania obce, je vhodné, aby sa obrátil na príslušnú prokuratúru.

Košice: Trendom je, že investor si kladie podmienky a požiadavky, na základe ktorých potom mesto či obec pristúpi k spracovaniu zmien a doplnkov územného plánu. Obce a mestá by mali mať ponukové plochy pre prichádzajúce investície. Hlavne vo veľkých mestách sa rieši len výstavba bytov, rodinných domov a nekladie sa dôraz na celkovú urbanizáciu územia komplexne s občianskou vybavenosťou a verejnou zeleňou. Vytvárajú sa tak novodobé „nocľahárne“.

Žilina: Často sa stáva, že obyvatelia i právnické osoby, ktoré v obci podnikajú, sa začnú o jej územný plán zaujímať až po jeho schválení v obecnom zastupiteľstve. Až keď je zverejnená jeho záväzná časť a vyhlásená všeobecne záväzným nariadením, alebo keď chcú na území niečo postaviť a v zmysle platného územného plánu obce to nie je možné, prípadne aj je, ale len s obmedzeniami, ktoré stavebníkovi nevyhovujú.

Trnava: Celý proces prerokovania a schvaľovania územného plánu obce je v kompetencii a pod dozorom obstarávateľa, ktorým je odborne spôsobilá osoba. Vyberá si ju obec. V prípade pochybení ide teda niekedy o pochybenie obstarávateľa, avšak väčšinou ide o chybné vykonanie pokynov obstarávateľa, ktoré vydá pracovníkom obecných úradov alebo priamo starostom. V prípade, že obstarávateľ vydá obci pokyny na vykonanie nejakej činnosti v rámci obstarávania, prerokúvania a schvaľovania, mal by aj kontrolovať správnosť ich vykonania. Ak okresný úrad zistí pochybenie obstarávateľa alebo obce, upozorní písomne príslušnú obec a vyzve ju na nápravu. Ak by sa tak nestalo, okresný úrad sa obráti na príslušnú prokuratúru.

Bratislava: Tunajší úrad v poslednom období nezaznamenal závažné pochybenia zo strany obcí a miest pri schvaľovaní ich územných plánov. Nesúhlas s predloženým návrhom vyplýval najmä z nedostatkov procesného postupu obstarania a prerokovania, ktorý nebol v súlade s právnymi predpismi alebo nebol v súlade s vyhláškou ministerstva životného prostredia. Ak tunajší úrad po posúdení predloženého materiálu zistí nedostatky, vydá stanovisko, v ktorom nesúhlasí s predloženým návrhom na schválenie obecným alebo mestským zastupiteľstvom. Ak by prišlo k schváleniu napriek takémuto rozporu, je v celom rozsahu neplatné.

Zdroj: Okresné úrady

Autor textu: Helena Kokolová, hnonline.sk