Prelomový rok. Albánsko už nezaujíma len malých investorov, ale aj veľkých hráčov

Albánsko ešte donedávna mnohí vnímali ako neobjavenú krajinu s obmedzenou infraštruktúrou a malým významom pre medzinárodných investorov. Dnes sa situácia mení mimoriadne rýchlo.

Krajina zažíva silný ekonomický rast, rekordné počty turistov a prudký rozvoj realitného trhu. To, čo bolo ešte pred pár rokmi zaujímavé najmä pre drobných investorov hľadajúcich lacnejší apartmán pri mori, dnes začína priťahovať aj bonitnejších klientov, podnikateľov a väčšie investičné skupiny.

Podľa odborníkov ide o obdobie, ktoré môže byť pre albánsky realitný trh podobne prelomové, ako boli 90. roky pre Slovensko a Česko.

Albánsko rastie z nízkeho štartu

Po desaťročiach izolácie počas vlády Envera Hodžu sa Albánsko otvorilo svetu relatívne neskoro. Práve preto dnes rastie z oveľa nižšieho základu než väčšina európskych krajín.

Rozvoj cestovného ruchu je mimoriadne dynamický. Podľa albánskeho štatistického úradu Instat navštívilo krajinu minulý rok viac ako 12 miliónov zahraničných návštevníkov, čo predstavuje ďalší výrazný medziročný nárast.

Rast turizmu zároveň vytvára tlak na výstavbu nových apartmánov, hotelov a rezidenčných komplexov najmä v pobrežných mestách.

Ceny nehnuteľností výrazne vzrástli

Ak sa pozrieme na vývoj trhu za posledných päť rokov, ceny nehnuteľností v závislosti od lokality vzrástli približne o 80 až 200 %.

Najdrahšou lokalitou zostáva Tirana, kde ceny v centre dosahujú až okolo 5 000 € za m². Podobne vysoké ceny nájdeme aj v najžiadanejších letoviskách albánskej riviéry, ako sú Saranda alebo Ksamil.

Naopak, v severnejších pobrežných oblastiach, napríklad v Drači alebo Shëngjine, sa ceny apartmánov pohybujú približne od 1 400 do 2 500 € za m², čo je stále výrazne menej než vo väčšine juhoeurópskych destinácií.

Práve tento cenový rozdiel robí Albánsko atraktívnym aj pre bežných slovenských a českých investorov.

Čo dnes investori najviac hľadajú

Podľa odborníkov z Archeusu  je dnes na trhu najväčší záujem o:

• nové rezidenčné komplexy s recepciou a profesionálnou správou,
• apartmány s bazénom a doplnkovými službami,
• menšie a stredné apartmány s najlepším pomerom ceny a výnosu,
• kvalitné projekty v blízkosti mora alebo promenád.

Rastie však aj dopyt po vilách a rodinných domoch, ktoré kupujú najmä bonitnejší klienti hľadajúci súkromie a druhý domov pri mori.

Do Albánska vstupuje aj väčší kapitál

Zaujímavým trendom je rastúci záujem podnikateľov a investorov, ktorí už nekupujú jeden apartmán, ale celé portfóliá nehnuteľností.

Objavujú sa nákupy viacerých apartmánov naraz, investície do vilových projektov či vstupy do väčších developerských zámerov. To naznačuje, že trh sa postupne profesionalizuje a prestáva byť doménou len drobných investorov.

Významnú úlohu v tom zohráva aj rozvoj nových marín, promenád a infraštruktúrnych projektov, ktoré môžu ďalej podporiť rast cien v ich okolí.

Výhoda: slabšia regulácia trhu

V porovnaní so Španielskom, Portugalskom alebo Talianskom má Albánsko zatiaľ jednu výraznú výhodu – relatívne nízku mieru regulácie.

Krátkodobé prenájmy nie sú výrazne obmedzené a zahraniční investori sa stretávajú s oveľa jednoduchším prostredím než v mnohých západoeurópskych krajinách.

Ročná daň z nehnuteľnosti sa pohybuje približne okolo 0,05 % hodnoty nehnuteľnosti a daň z kapitálového zisku pri predaji predstavuje štandardne 15 % zo zisku.

To vytvára priaznivé podmienky najmä pre investorov, ktorí chcú apartmán kombinovať s vlastným využívaním a krátkodobým prenájmom.

Riziká netreba podceňovať

Aj napriek atraktivite trhu odborníci upozorňujú na viacero rizík:

• nedostatočnú právnu previerku nehnuteľnosti,
• neovereného developera,
• nejasné zmluvné podmienky,
• podcenenie budúcich nákladov na správu a údržbu.

Práve preto je pri investovaní v zahraničí mimoriadne dôležité spolupracovať s lokálnym partnerom, ktorý pozná trh, legislatívu aj konkrétnych developerov.

Veľkým faktorom je aj Európska únia

Investori sledujú Albánsko aj kvôli jeho prístupovým rokovaniam s Európskou úniou.

Presný termín vstupu zatiaľ nie je stanovený, no krajina patrí medzi najvážnejších kandidátov zo západného Balkánu. Očakávanie budúceho členstva zvyšuje dôveru investorov a podporuje dlhodobý optimizmus na trhu.

Ak by sa Albánsko v nasledujúcich rokoch skutočne priblížilo k členstvu v EÚ, mohlo by to priniesť ďalší rast infraštruktúry, zahraničných investícií aj cien nehnuteľností.

Albánsko dnes prechádza obdobím, ktoré môže zásadne zmeniť jeho postavenie na európskom realitnom trhu.

Rastúci turizmus, priaznivé ceny, slabšia regulácia, nové developerské projekty a perspektíva vstupu do Európskej únie vytvárajú kombináciu faktorov, ktorá priťahuje čoraz širšie spektrum investorov.

To, čo bolo ešte pred pár rokmi zaujímavé najmä pre jednotlivcov hľadajúcich lacnejší apartmán pri mori, dnes začína priťahovať aj väčší kapitál a profesionálnych hráčov.

A práve preto sa čoraz častejšie hovorí o tom, že Albánsko už nie je len „objavom pre odvážnych“, ale trhom, ktorý vstupuje do svojej ďalšej, oveľa viditeľnejšej fázy rozvoja.