6 rád ako zdaniť príjmy z prenájmu

1. Kto sa musí registrovať na daňovom úrade

Ak začnete prenajímať byt či dom (nie pozemok), musíte sa registrovať na daňovom úrade. Podľa zákona o dani z príjmov tak musíte urobiť do konca mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali. Nerozhoduje pritom, či máte z prenájmu zárobok 200 alebo 2 000 eur.

Daňovník prenajal nehnuteľnosť v inom meste, ako je jeho trvalý pobyt. Na ktorý daňový úrad podá žiadosť o registráciu?

Zaregistrovať sa ako prenajímateľ môže na ktoromkoľvek daňovom úrade. Miestna príslušnosť sa určuje vždy podľa miesta trvalého pobytu. Ak ste už na daňovom úrade zaregistrovaný ako živnostník alebo SZČO, registrovať sa na prenájom nemusíte. Ten, kto prenajíma bez registrácie, môže dostať od daniarov pokutu vo výške najmenej 60 eur.

2. Oslobodená suma

Oslobodenie príjmov z prenájmu upravuje zákon o dani z príjmov, podľa ktorého sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy z prenájmu, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur. Ak príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu.

Pozor na krátenie výdavkov. Ak si príjem z prenájmu znížite o 50 eur, výdavky k príjmom musíte krátiť v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Daňovník si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur z úhrnu príjmov, neposudzuje sa teda príjem z prenájmu nehnuteľnosti osobitne za každú nehnuteľnosť.

3. Kto je povinný podávať daňové priznanie

Dôchodca v roku 2015 prenajímal byt, pričom mal z toho príjem 2000 eur. Iné príjmy nemal. Musí penzista podávať daňové priznanie?

Hranicou pre povinnosť podať daňové priznanie je príjem 1901,67 eura. Penzista si môže z príjmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2000 eur - 500 eur). Po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu 1500 eur. Keďže iné príjmy nemal, priznanie nemusí podávať.

Inak sa postupuje, ak prenajímal zamestnanec. Ročné zúčtovanie mu nemôže urobiť jeho zamestnávateľ, ak mal zárobok z prenájmu vyšší ako 500 eur.

Zamestnanec mal príjem 7000 eur a z prenájmu 1500 eur. Pri príjmoch z prenájmu by si uplatnil oslobodenie od dane 500 eur.

Po odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje sumu 1000 eur. Keďže jeho príjmy spolu boli vyššie ako 1901,67 eura (7000 eur zo závislej činnosti + 1 000 eur z prenájmu), musí podávať daňové priznanie na tlačive typu B.

Stáva sa, že prenajímateľ vyberie od nájomníka kauciu, napríklad vo výške mesačného nájomného, ktorá má byť zábezpekou v prípade poškodenia prenajatého majetku. Táto kaucia nie je zdaniteľný príjem pre prenajímateľa. Do príjmov sa započíta až vtedy, keď si ju prenajímateľ ponechá v prípade poškodenia majetku nájomníkom.

4. Ako zapisovať prenájom do priznania

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa zapisujú do priznania typu B v VI. odd. v Tabuľke č. 1 na riadok č. 10. Patria sem príjmy z prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu.

Ak by ste okrem základných služieb spojených s prenájmom napríklad v byte upratovali, považuje sa takýto prenájom už za živnosť. Takýto prenájom nehnuteľnosti je už činnosťou, na ktorú potrebujete živnostenské oprávnenie.

Keďže ide o neaktívne príjmy, nemáte nárok na nezdaniteľnú sumu (ani na nezdaniteľnú sumu na manželku). Ak ste zamestnanec a chcete si uplatniť nezdaniteľnú sumu na manželku a ona má príjem z prenájmu, do jej príjmov sa počíta celý príjem, teda bez odpočítania 500 eur.

5. Aké výdavky si možno uplatniť

Paušálne výdavky si ako prenajímateľ uplatniť nemôžete. Do daňového priznania dávate len skutočné výdavky. Tie si zapisujete v daňovej evidencii. 

Skutočné výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov v sume 500 eur.

Daňovníčka plánuje v roku 2017 prenajímať byt. Vo februári 2016 byt vystierkovala, vymaľovala, vymenila WC. Sú daňovým výdavkom aj výdavky na vymaľovanie a zariadenie bytu v predchádzajúcom roku?

Do základu dane môže dať aj výdavky na rekonštrukciu, ktoré vynaložila v roku, ktorý predchádzal roku, kedy začala vykonávať činnosť a to na zásoby a iné nevyhnutne vynaložené výdavky.  

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku:

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumejú dodávka:

• elektrickej energie,
• tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
• pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
• plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:

• odvádzane odpadovej vody z domácností,
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• používanie výťahu,
• kontrola a čistenie komínov,
• odvoz popola, smetí a splaškov,
• čistenie žúmp,
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
• internet.
   

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napríklad ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby.

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie,
• iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie),
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
   

6. Delenie príjmu medzi manželov

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.

Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2015 dosiahli len príjmy z prenájmu nehnuteľnosti 4400 eur. Majú povinnosť podať daňové priznanie?

Manželia si príjmy môžu rozdeliť napríklad v rovnakom pomere, na každého pripadne príjem 2200 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1700 eur. Keďže v roku 2015 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u ani jedného z nich príjmy nepresiahli sumu 1901,67 eura.

Zdroj: gazduj.etrend.sk