Aké dane treba platiť pri investičnej nehnuteľnosti?

Jedným z dôvodov prečo investujem do nehnuteľností sú daňové výhody. Ak si zaradíte nehnuteľnosť do tzv. obchodného majetku, môžete si nehnuteľnosť odpisovať. V preklade to znamená, že môžete produkovať daňové náklady bez toho, aby ste niečo reálne platili. Tým pádom si znižujete svoj daňový základ = platíte nižšie alebo žiadne dane.

Čo presne si môžete dať do svojich nákladov nájdete v knihe Investovanie do nehnuteľností od A po Z. V tomto článku sa pozriem skôr na praktickú stránku každoročného vypĺňania daňových priznaní, na ktoré sa pri investičnej nehnuteľnosti musíte pripraviť.

Ak kúpite investičnú nehnuteľnosť, v zásade vás čakajú dve daňové povinnosti: daň z nehnuteľnosti a daň z príjmu. Pozrime sa postupne na obe.

Ako platiť daň z nehnuteľností

Ak ste kúpili nehnuteľnosť v danom roku, a táto nehnuteľnosť bude na katastri nehnuteľností na vás aj do konca toho roku prepísaná, platíte daň z nehnuteľnosti vy. Ak však nehnuteľnosť prepíšete až po 1. januári nasledujúceho roku, daň platí pôvodný vlastník.

Daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára na mestskom/okresnom úrade, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Teda nie na daňovom úrade. Ak ste teda napríklad kupovali nehnuteľnosť v Žiline, daňové priznanie poputuje na miestny úrad v Žiline, odbor dane z nehnuteľnosti, i keď bývane napríklad v Bratislave.

Jednoducho si vytlačíte príslušné daňové priznanie, vyplníte ho, a pošlete na úrad. Pozitívom je, že v priznaní nemusíte vypočítavať výšku dane, ako je to pri dani z príjmu. V priznaní len uvediete rozlohu bytu/pozemkov a miestny úrad vám na základe týchto údajov vypočíta výšku dane.

Toto oznámenie o výške dane dostanete približne v máji do poštovej schránky a následne už k tejto nehnuteľnosti nemusíte žiadne nové podanie každoročne podávať. Úrad vám vždy raz ročne automaticky oznámi výšku splatnej dane.

Pri vypĺňaní robí mnoho ľudí chybu v tom, že neuvedú priľahlé pozemky. Ak vlastníte byt v bytovom dome a celý dom sa nachádza na jednom pozemku platíte iba daň z bytu. Ak však k danému bytovému domu patrí aj priľahlý pozemok, na ktorom váš bytový dom nestojí, a vy vlastníte podiel na tomto pozemku, budete platiť aj daň z pozemku..

Daňový poradca dokáže ušetriť tisíce eur

Problematika dani z príjmu a toho, čo všetko si môžete dať do nákladov je na niekoľko strán, preto sa v tomto článku obmedzím na technickú stránku monitorovania príjmov a nákladov pri prenajímaných nehnuteľnostiach. Ak ešte nemáte svojho daňového poradcu, tak si ho veľmi rýchlo nájdite. Dobrý daňový poradca vám dokáže ušetriť stovky až tisíce eur!

Preto snaha ušetriť pár eur tým, že si daňové priznanie budete robiť sami je nezmyselná. Takýto poradca by vám mal vedieť poradiť, aká právna forma je pre vás najvhodnejšia, či zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, či nie a taktiež, aké náklady je možné považovať za daňové výdavky.

V každom prípade budete si potrebovať stanoviť spôsob, ako monitorovať svoje príjmy (najmä platby nájomného od nájomníkov) a výdavky (platby za energie, správcovské služby, opravy atď).  Máte na výber viacero platených programov, no ja osobne používam najlepší účtovnícky software na svete – MS Excel .

Každý mesiac budete mať opakujúce sa výdavky:

• platby správcovi
• platby za energie (plyn , elektrina atď)
• platby za TV/ internet

Na druhej strane budete mať jednorazové výdavky ako napríklad oprava pokazenej chladničky, kúpa nového TV, ak sa starý pokazí atď.

Ak máte jednu nehnuteľnosť, je tento proces relatívne jednoduchý. Situácia sa skomplikuje, ak začnete prenajímať viacero nehnuteľností. Ideálne je mať pre každú nehnuteľnosť zvlášť účet. Z tohto účtu budete platiť všetky náklady súvisiace s touto nehnuteľnosťou a taktiež budete inkasovať nájomné na tento účet.

Mne však tento spôsob nevyhovuje. Dôvody sú dva – poplatky za účty a fakt, že by som musel držať určitú rezervu na každom účte. Rezervu potrebujete najmä, ak sa nájomník omešká s platbou nájomného, no vy už musíte zaplatiť niektoré výdavky.

Ak máte menej ako tri nehnuteľnosti, zvládnete to s jedným účtom. Pri väčšom počte už budete potrebovať ďalšie účty – ideálne účty zadarmo. Na jeden účet zvládnete vždy dve, či tri nehnuteľnosti. Mesačne si zapisujem do excelovskej tabuľky IBA jednorazové výdavky.

Akonáhle máte všetky tieto údaje, pošlite ich vášmu účtovníkovi. Už by mal dokázať tieto údaje spracovať a spraviť za vás daňové priznanie.

Ak ste popri tomto biznise aj zamestnaný, budete musieť uviesť aj svoje príjmy zo zamestnania a použiť tlačivo typu B.

Jedna rada na záver

Začnite s prípravou všetkých podkladov už v januári, pretože účtovníci sú v marci veľmi zaneprázdnení, keďže väčšina ľudí si necháva priznanie na poslednú chvíľu.

Text článku pochádza z webu www.investujeme.sk