Ako a prečo si vybrať realitného makléra

Akokoľvek klišé to znie, kúpa a predaj nehnuteľnosti sú naozaj jedným z najdôležitejších krokov Vášho života. A to nielen preto, že si vyberáte (väčšinou) miesto na život, ale pre mnohých ide o prvú skutočne veľkú finančnú transakciu, ktorú si najmä kupujúci budú budú pravidelne pripomínať - ak už nie po príchode domov, tak raz mesačne pri pohľade na bankový účet a ďalšiu splátku hypotéky.

 Vidina predaja aj kúpy nehnuteľnosti je na začiatku vždy optimistická. Podľa toho, na ktorej strane stojíte, chcete buď čo najviac zarobiť, alebo čo najvýhodnejšie kúpiť a to taký typ nehnuteľnosti, ktorý ste si vybrali. Prevádzanie vlastníctva nehnuteľnosti však vo väčšine prípadov nie je úplne ľahké, pretože mu predchádza riešenie väčších či menších situácií. Takéto situácie nemusia byť hneď vnímané ako problémové, ale pre bežnému občanovi, ktorý prevádza nehnuteľnosť raz, možné dvakrát v živote, môžu narobiť vrásky. Najjednoduchšou cestou, ako zvládnuť predaj aj kúpu, je „najať“ si skúseného realitného makléra.

Učte sa zo sveta

V zahraničí je úplne bežné, že akákoľvek transakcia súvisiaca s nehnuteľnosťami sa neudeje bez pričinenia realitnej kancelárie a makléra. Spolupráca s profesionálom na strane kupujúceho aj predajcu zabezpečí, že obchod prebehne legálne, s kompletným právnym servisom aj zabezpečením občianskych povinností napr. pri platení daní za nehnuteľnosť. Už len inzercia nehnuteľnosti je náročnejšia, keď sa ako súkromný inzerent prakticky nedostanete na realitné weby. Využívanie služieb realitného makléra je tak na úrovni využítí služieb poradcov v banke či právnikov.

Ako je to na Slovensku? Stále veľa predávajúcich sa v snahe ušetriť na provízii pre makléra uchyľuje k predaju na vlastnú päsť. Je jednoduché zverejniť inzerát na krátku dobu a zadarmo na internete - pridať fotografie, text aj cenu - priemer z toho, čo sa aktuálne predáva alebo v horšom prípade „od brucha“ sumu, akú si majiteľ predstavovuje, veď predsa dom ťažko opravoval 10 rokov a zostáva tam kachľovec, ktorý používala ešte jeho babka. Veci, ktoré majú pre majiteľov z emocionálneho hľadiska obrovskú hodnotu, no pre každého iného záujemcu o kúpu môžu byť bezcenné.

Po zverejnení inzerátu prichádza nával telefonátov, často sú to však namiesto reálnych záujemcov o kúpu realitní makléri ň, ktorí vám ponúknu svoje služby. Je úplne prirodzené, ak odmietnete každého z nich. 10 telefonátov v priebehu pol hodiny dokáže rozhodiť aj tú najpokojnejšiu osobu. Najmä, ak sa neozývajú záujemcovia o kúpu, ktorých ste čakali. Určite však nájdete aj tých. Tipnite si však, koľko z nich bude môcť už zajtra reálne vašu nehnuteľnosť kúpiť.

Nie je to len peniazoch...

Kúpa nehnuteľnosti sa pre 90% kupujúcich spája s celoživotným finančným záväzkom vo forme hypotékárneho úveru. Môžete si myslieť, že získanie hypotéky vás ako predávajúceho nemusí zaujímať, nie je to pravda. Vy čakáte, kým si váš záujemca vybaví peniaze, ale ako seriózny predajca by ste sa mali zaviazať ďalej nehnuteľnosť neponúkať. Keď ale predávate sami, budete veriť svojim záujemcom, nielen že peniaze na kúpu získajú, ale kúpia nakoniec vašu nehnuteľnosť, nie inú? Zatiaľ čo vy im ju „držíte“ a správne by ste ju nemali predať inému záujemcovi, aj keby ponúkol viac. V tomto vám zase musia veriť kupujúci. Ide o obojtranný vzťah, ktorý nebude fungovať iba na princípe dôvery a ústnej dohody. Presne to rieši realitná kancelária písomnou formou a rezerváciou nehnuteľnosti.

Zdá sa, že pri predaji nehnuteľnosti sú takpovediac „na koni“ predávajúci. Sú to oni, ktorí v konečnom dôsledku určia predajnú cenu nehnuteľnosti a na konci obchodu sa tešia zo zarobených peňazí. Nezriedka tomu všetkému však predchádza riešenie problémov, ktoré bránia samotnému predaju (ťarchy, exekúcie, ...). Ak premýšľate nad predajom nehnuteľnosti, môžete zodpovedne povedať, že máte list vlastníctva čistý?

Vyberajte si vy

Akokoľvek otravní realitní makléri volajúci na váš inzerát sú, to najmenej, čo môžete urobiť, je preveriť si ich. Jeden z nich môže byť nakoniec tou najlepšou voľbou, ktorú pri predaji urobíte. Môžete si nakoniec vybrať aj niekoho úplne iného. Tých najlepších oslovujú klienti sami a pokiaľ by sa stalo, že sa maklér ako prvý ozve Vám, je to preto, že jeho klientom je práve kupujúci (áno, najať si makléra makléra odporúčame aj keď nehnuteľnosť kupujete) a vaša nehnuteľnosť je tou, ktorá sa klientovi hodí.

Ako si vybrať čo najlepšie?

1. Skúsenosti - okolia aj ľudí

Čo vám povie o tovare či službe viac ako recenzie tých, ktorí ich už vyskúšali. Rovnako to platí aj o realitných makléroch. Nájdite si takých, ktorí majú skúsenosti, portfólio nehnuteľností - nielen aktuálne predávaných, ale hlavne predaných. Najdôveryhodnejšou referenciou je taká, ktorú máte od známeho, ale aj recenzia na internete dokáže pomôcť. Dobrou pomôckou vám bude webstránka realitnej kancelárie či makléra, prípadne jeho sociálne siete, kde zistíte úroveň aktivity makléra. Pretože podľa recenzií aj ten najlepší maklér nemusí byť to pravé, ak je posledný aktuálny záznam o ňom starý 5 rokov. V dobe internetu rýchlo zistíte, či a ako sa niekto svojej práci venuje.

2. Zázemie makléra

Oslnivé profily na sociálnych sieťach a každodenné „instastories“ makléra sú super, ale vy by ste sa predsa len radšej bavili so skutočnou osobou. Najlepším overením si makléra je osobný kontakt. Čomu predchádza telefonická alebo mailová komunikácia. Zistíte, ako promtne maklér komunikuje, čo pre vás bude prínosom počas celej doby predaja (aj po ňom). Spolupráca s niekým, kto vám 3 dni nedokáže zdvihnúť telefón nebude najpríjemnejšia. Overiť si makléra môžete aj podľa toho, či pracuje sám, alebo reprezentuje konkrétnu realitnú kanceláriu. Pod značkou kancelárie opäť zistíte informácie, ktoré vám pomôžu sa rozhodnúť.

3. Vizitka makléra

Najlepšou vizitkou makléra je samotná jeho práca. Hoci sa nie vždy dopátrate k tomu, koľko nehnuteľností už predal alebo ako dlho ako maklér pracuje, veľa vám povie aj to, čo aktuálne predáva. Aká je uroveň ním inzerovaných inzerátov, na akých realitných weboch inzeruje, venuje sa propagácii aj na sociálnych sieťach prípadne v tlačených médiách. Má maklér niečo navrch, čo hovorí o jeho dôveryhodnosti? Odporúčame sústrediť sa na ocenenia a licencie. Licenciu na vykonávanie maklérskej činností môže mať aj od jednej z realitných asociácií, ako je napríklad NARKS, čo vám môže povedať nielen to, že svoju prácu myslí maklér vážne, ale disponuje aj patričnými vedomosťami.

4. Vedomosti

Mieru vedomostí makléra zistíte tak, že sa budete pýtať. Môžete mať na nehnuteľnosti nejakú ťarchu, s ktorou si neviete rady alebo chcete jeho pohľad na predajnú cenu v súvislosti so stavom nehnuteľnosti. Dobrý maklér by vám všetko toto mal povedať aj sám - aj za cenu toho, že s vaším názorom nebude súhlasiť. Pamätajte však na to, že maklér má mnohonásobne viac skúseností a pozná realitný trh, je tu preto, aby zastupoval vás a získal pre vás čo najviac. Iba pri úspešnom obchode má maklér nárok na províziu, preto je aj v jeho záujme, aby sa nehnuteľnosť predala rýchlo a čo najvýchodnejšie. Na čo vám maklér nebude vedieť odpovedať, to vám zistí.

5. Služby

Celý kolobeh predaja zahŕňa širokú škálu oblastí a techník predaja, ako je vyjednávanie najlepšej ceny, predaj, prezentácia, marketing, hypotekárne, právne, geodetické služby... Samozrejme, že toto všetko nemôže zvládať maklér sám. Ale je schopný vám toto všetko ponúknuť? Má za sebou tím, ktorý sa postará o to, aby ste pri predaji vy nemuseli robiť nič a dostali za nehnuteľnosť očakávanú čiastku a predali v očakávanú dobu? Mieru ponúkaných služieb makléra zistíte:

• zo spracovaných inzerárov nehnuteľností na predaj - aká je úroveň fotografií, textu, ponúka maklér spracovanie pôdorysu či 3D virtuálnu prehliadku? Ponúka maklér niečo naviac, čo vám inde neponúknu?
• z webstránok realitnej kancelárie/ makléra aj na osobnom stretnutí - maklér, ktorý sa nevie predať, nebude vedieť predať ani vašu nehnuteľnosť. Pred osobným stretnutím s maklérom si zistite, čo sa dá na internete a na osobnom stretnutí sa nebojte pýtať. Ak vám maklér sám odprezentuje svoje služby, odporúčame pozorne počúvať.
• z referencií - mnohokrát vám práve referencie klientov povedia, čo všetko pre nich maklér vybavil. Dať si tú námahu a prečítať si určite pomôže k správnemu výberu.

6. Písomná dohoda

Čo nie je napísané, to nie je platné. A to platí nielen pri predaji nehnuteľností. Akúkoľvek službu využívate, radíme, NIKDY sa nespoliehajte na jej naplnenie iba na základe akejsi útnej dohody. Podpísanie zmlúv je presne na to, aby ste mali garantované všetko, čo je v zmluve napísané. To však znamená aj pozorne si zmluvu prečítať a nebáť sa opýtať sa na všetko, čo je vám nejasné. Hľadajte makléra, ktorý pracuje na základe sprostredkovateľskej zmluvy už pri inzerovaní nehnuteľnosti. Dohodnete si podmienky celého predaja hneď na začiatku a pokiaľ by ste sa rozhodli v predaji nepokračovať, zmluvu môžete jednoducho vypovedať a maklér je povinný stiahnuť nehnuteľnosť z inzercie. To je vhodné aj preto, aby ste fotografie zo svojej nehnuteľnosti nenachádzali na internete ešte rok po ukončení predaja. Písomná rezervačná zmluva a kúpne zmluvy sú samozrejmosť.

7. Osobná obhliadka a názor na nehnuteľnosť

Znakom dobrého makléra je to, že ešte pred spustením predaja nehnuteľnosti trvá na tom, aby si nehnuteľnosť osobne obzrel. Skontroluje jej stav, na základe čoho vie určiť čo najlepšiu a hlavne reálnu predajnú cenu. Bude trvať na vlastných fotografiách, pretože vie, že kvalitná prezentácia je tým najlepším štartom k úspečnému predaju. Ak vám ponúkne spracovanie videa alebo virtuálnej prehliadky, určite to využite - sú to extra služby, ktoré dnes predávajú.

8. Primeraná provízia

Vždy, keď si niečo vyberáte, neberiete to najlacnejšie, pretože viete, že v tom bude háčik a pochybná kvalita? Rovnako postupujte aj pri výbere makléra. Vyššia provízia vás nemusí vystrašiť, pretože odzrkadľuje kvalitu služieb makléra a tie vám nakoniec môžu priniesť aj vyšší zisk. Kvalifikovaný a často aj drahší maklér disponuje lepšími argumentačnými schopnosťami, vie nehnuteľnosť lepšie spropagovať a nájsť aj kupujúceho, ktorý si ocení vašu nehnuteľnosť na väčšiu kúpnu cenu.

Zdroje: nehnutelnosti.sk, investopedia.com