Ako získať stavebné povolenie či zlegalizovať staršiu stavbu? Takto treba komunikovať s úradom

Stavba a následná kolaudácia domu predstavuje dôležitý míľnik pre každého, kto túži po novom bývaní. Tento proces však nie je jednoduchý a netreba ho podceniť, inak môžu nastať zbytočné problémy. Niekedy však dochádza k prieťahom, ktoré brzdia celé stavebné konanie. Súvisí to najmä s dlhým schvaľovací procesom, ktorý má tri fázy. Išlo o územné, stavebné a kolaudačné konanie. Od apríla tohto roka sa to však zmenilo.

Už bez administratívnej záťaže 

„Nový stavebný zákon tento proces zjednodušuje a upúšťa od administratívnej záťaže. Po novom je územné a stavebné konanie nahradené jedným konaním, a to konaním s názvom konanie o stavebnom zámere,“ uvádza Ondřej Majer, partner advokátskej kancelárie HAVEL & PARTNERS.

Novinka v zákone účinná od 1. apríla 2024 zavádza a mení viacero pravidiel. Po novom tak máme už len jedno integrované konanie, podľa ktorého hlavná stavba pohltí vedľajšie. Rozšírila sa tiež možnosť spojiť územné konanie so stavebným pre širší okruh stavieb. Zaviedlo sa tiež vydanie záväzného stanoviska obce ako orgánu územného plánovania a využiť sa môže aj osobitný postup pre preskúmavanie spôsobilosti stavieb na užívanie.

Jedno integrované konanie

Množstvo jednotlivých, na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich rozhodnutí alebo súhlasov sa tak dnes už zlúči do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe, ktorá pozostáva z viacerých stavieb alebo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok. V takomto prípade sa identifikuje hlavná stavba a v rámci konania k hlavnej stavbe sa pohltia aj tie vedľajšie. Dnes samostatne vedené konania k vedľajším stavbám budú nahradené stanoviskom dotknutého orgánu, ktorým bude orgán príslušný pre vedľajšiu stavbu. Odstráni sa tým administratívna záťaž konajúcim orgánom, stavebníkom a v neposlednom rade verejnosti.

V praxi to však funguje len pri menších stavbách. Stavebný úrad spojí na žiadosť stavebníka územné konanie so stavebným konaním pri jednoduchej stavbe alebo jej prístavbe a nadstavbe. Pri ostatných stavbách tak urobí za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania,“ podotýka Dušan Slávik, advokát a konateľ advokátskej kancelárie PUCHALLA, SLÁVIK & partners.

Fikcia súhlasu

Doposiaľ sme v praxi na záväzné stanovisko obce k povoleniu stavby mohli čakať aj roky. Teraz má už obec lehotu na vydanie stanoviska 60 alebo 90 dní a to v závislosti od charakteru stavby. Ak sa obec v tejto lehote nevyjadrí, nastúpi takzvaná fikcia súhlasu. „V praxi to znamená, že navrhovaná stavba sa bude automaticky v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie považovať za povolenú,“ popisuje Slávik. 

Čierne stavby

Novelizovaný Stavebný zákon počíta aj s režimami dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb. Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa od dňa 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi.

Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa od 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky. Prvou je, že sa nepretržite využívajú na svoj účel a druhou je, že vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku, alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená.

S režimom dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb nový zákon počíta aj v prípade stavieb zhotovených bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavieb užívaných bez kolaudačného rozhodnutia postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024. „Vlastník musí žiadosť o kolaudáciu staršej stavby podať najneskôr do konca marca 2029,“ upozorňuje Martin Vasiľ, advokát a konateľ advokátskej kancelárie VASIĽ & partners. 

Na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, ak stavebník preukáže splnenie stanovených podmienok, vydá stavebný úrad rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Takéto rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia. 

Prečo kolaudácia

Kolaudácia sa musí vykonávať najmä z dôvodu ochrany zdravia a požiarnej bezpečnosti. Zároveň sa týmto krokom zabezpečuje ochrana verejných záujmov a práv účastníkov konania z hľadiska starostlivosti o životné prostredie. Ak nie je stavba riadne skontrolovaná, môže sa v budúcnosti stať nešťastie. 

K vašej žiadosti o kolaudáciu priložíte projektovú dokumentáciu, zameranie skutočného osadenia stavby vypracované geodetom, revízne správy o odskúšaní a bezchybnosti všetkých inštalácií a kópiu stavebného denníka. Oficiálny dokument dostanete do rúk vtedy, keď má dom hotovú strechu s odkvapmi a bleskozvodom. V kolaudačnom rozhodnutí sa uvádza presné označenie a miesto stavby, informácie o terénnych úpravách a predpokladaný termín dokončenia, vrátane vypratania celého staveniska.

Okrem toho je potrebné mať všetky dvere, okná, schody, zábradlia, dokončené povrchové úpravy stien, podlahy, steny, osadené umývadlo, vaňu, prípadne sprchový kút, a toaletu. Ak vám niečo z toho bude chýbať, nemôže byť váš rodinným či rekreačný dom zlegalizovaný. 

Rozhodnutie vydáva príslušný stavebný, ktorý sa nachádza v okrese, kde bola nehnuteľnosť postavená. Existujú však aj situácie, keď kolaudáciu nepotrebujete. Stavebný úrad ju vyžaduje len vtedy, ak ste dom postavili za účelom bývania alebo rekreácie. Realizácia drobnej stavby či menšie stavebné úpravy kolaudovať nepotrebujete.

Ďalšie novinky 

Pôvodne navrhované zmeny v stavebnej legislatíve, ktoré mali začať platiť v roku 2025 sa pravdepodobne budú opäť meniť. Medzičasom sa totiž začalo pracovať aj na nich. Aké konkrétne novinky tak po novom začnú platiť od 1. apríla ďalšieho roka ešte nie je úplne jasné. „Mali by sme sa však určite vyvarovať chýb, ktorých sa vo svojej legislatíve v rámci stavebníctva dopustili napríklad v Čechách, kde aktuálne tiež nefunguje všetko tak, ako by malo,“ dodáva Slávik. 

Zdroj článku: hnonline.sk