Apartmán pri mori či na horách: Prečo si Slováci a Česi fičia na zahraničných nehnuteľnostiach

Zvažujete apartmán pri mori alebo radšej výhľad na alpské štíty? V posledných rokoch sa aj Slováci a Česi pozerajú za hranice. Spúšťač bol jasný: covid, zdražovanie a rýchly rast cien doma. Zatiaľ čo v našom regióne sa dostupnosť bývania zhoršovala, v zahraničí sa dajú nájsť prívetivejšie ceny – a bonusom je piesok medzi prstami či zjazdovka za domom 🏖️⛷️✨

Autor: Jan Strouhal • aktualizované: 28. 11. 2025, 17:47

• Airbnb • Albánsko • Ázia • cena nehnuteľností • Chorvátsko • ČNB • financovanie • hypotéka • investícia • Taliansko • lacné byty • prenájom • Rakúsko • Španielsko • úrokové sadzby • výnos • zahraničné investície

Prečo ľudia utekajú s kapitálom za hranice

Podľa prieskumu Ipsos zvažuje približne pätina Čechov (a podobne aj Slovákov) kúpu bytu či apartmánu mimo domova. Najsilnejší argument? Cena. Tá sa však výrazne líši podľa lokality a typu projektu.

• Španielsko vychádza približne o štvrtinu lacnejšie než Česko.

• Chorvátsko dokáže byť aj o polovicu lacnejšie.

• Rakúsko je naopak podľa Deloitte Property Indexu mierne drahšie – priemerná cena novostavieb sa podobne ako u nás pohybuje nad 5 000 € za m².

Európske destinácie, ktoré dominujú vyhľadávaniu: Španielsko, Chorvátsko, Taliansko, Albánsko a Rakúsko. Kto chce ešte nižšie vstupné, pokukuje po juhovýchodnej Ázii, kde ceny vedia klesnúť aj o ďalších ~30 % v porovnaní s „najlacnejším“ Chorvátskom 🌏💸.

Pozor na špecifiká: nie je apartmán ako apartmán (najmä v Rakúsku)

Rakúsky trh má striktne definované využitie rezidenčných nehnuteľností v územných rozhodnutiach či stavebných povoleniach. Byt môže byť:

• na trvalé bývanie,

• na voľnočasové využitie,

• alebo na povinný krátkodobý prenájom pre turistov.

Pred kúpou si preto vždy overte, čo je pre daný apartmán legálne možné. Inak sa ľahko stane, že vysnívaný „víkendový únik“ bude musieť povinne zarábať ako ubytovanie pre hostí 🧭📄.

Európa na rekreáciu, Ázia viac „na biznis“

Motivácie sa líšia. V Európe ľudia často kombinujú vlastné využitie s príležitostným prenájmom – auto, 3–6 hodín cesty a ste „doma“. Pri Ázii rozhoduje vzdialenosť a letecká dostupnosť, preto tam vlastníci častejšie nastavujú čisto investičný režim a prenajímajú cez rok turistom ✈️🏝️.

Albánsko: mimo EÚ, no blízko a s potenciálom

Albánsko je zaujímavý „nováčik“. Leží v Európe, letom ste tam zhruba do dvoch hodín a krajina smeruje k vstupu do EÚ do roku 2030. Záujem turistov aj investorov rastie, a to nielen v prímorských letoviskách Drač, Vlorë či Sarandë.

• Ceny pri mori: orientačne 2 200 – 2 600 € za m² (prémiové projekty viac).

• Novostavby pár minút od pláže: už od približne 1 200 € za m² – rozumný „entry level“.

• Bežné ročné výnosy z prenájmu: 5 000 – 8 000 € v závislosti od lokality, sezóny a vlastného využívania.

Ak sa Albánsku podarí vstup do EÚ, môže to časom pridať na cene aj likvidite. No netreba zabudnúť na právne a daňové detaily – tie sa menia rýchlejšie než počasie na pobreží ⚖️📈.

Právo a byrokracia: čo vás môže prekvapiť

• V populárnych európskych krajinách v rámci EÚ nenarážate na zásadné obmedzenia oproti domácim. Výnimkou je Španielsko, kde pred podpisom kúpnej zmluvy potrebujete daňové identifikačné číslo cudzinca (NIE).

• V Španielsku nerezidenti každoročne podávajú daňové priznanie aj za nevyužívaný byt. Diskutujú sa aj tvrdšie obmedzenia pre kupujúcich mimo EÚ (napr. extra dane), cieľom je skrotiť rast cien.

• V juhovýchodnej Ázii je bežný leasehold – kúpite právo užívať na 25–80 rokov (Bali cca 25 rokov, ostrov Sumba až ~80). Po skončení sa nehnuteľnosť spravidla vracia developerovi či pôvodnému majiteľovi pozemku. Trvalé vlastníctvo často vyžaduje založenie lokálnej spoločnosti a vysokú investíciu (rádovo stovky tisíc dolárov).

Dane: rozdiely, ktoré menia návratnosť

• Španielsko: pri kúpe daň až 10 %, každoročná daň z vlastníctva okolo 1 %, z prenájmu 19 % zo zisku.

• Chorvátsko: kúpa 3 % z ceny, prenájom zdaňovaný okolo 12 %, od 2025 sa zavádza nová daň z nehnuteľnosti (výška podľa obce).

• Albánsko: daň sa typicky platí pri predaji, nie pri kúpe.

• Indonézia: pri kúpe približne 5 %, prenájmy 10–20 % z hrubého príjmu. Nominálne však stále nižšie sumy vďaka nižším cenám.

Ako si nastaviť investičný plán (stručne a prakticky)

1. Ujasnite si cieľ: rekreácia vs. stabilný cashflow. To determinuje krajinu, mesto aj typ projektu.

2. Spočítajte „full cost of ownership“: dane, správa, poistenie, vybavenie, HOA/komunálne poplatky, cestovanie.

3. Overte legislatívu: využitie nehnuteľnosti, licencie na prenájom (Airbnb), limity pre nerezidentov, devízové pravidlá.

4. Scenáre výnosu a obsadenosti: konzervatívny, realistický, optimistický. Vždy rátajte s rezervou 10–15 % na nečakané náklady.

5. Financovanie: hypotekárne podmienky v danej krajine vs. úver doma (refinancovanie, záložné právo, kurzové riziko).

6. Lokálny partner: developer s referenciami, property manažér, daňový poradca. Bez nich je to lotéria 🤝🧮.

Kde dnes hľadať „sweet spot“

• Španielsko mimo prehriatych hotspotov (Marbella, Barcelona): pozrite menšie pobrežné mestá s dobrou infraštruktúrou a vlakom na letisko.

• Chorvátsko druhá/treťia línia od mora: nižšia cena, stále silný dopyt v sezóne.

• Sever Talianska a Dolomity: stabilný turizmus, vyššia vstupná cena, no dobrá likvidita.

• Albánsko: včasný vstup do rastúceho trhu – ale vyberajte projekty s jasným právnym titulom a spracovanou správou prenájmu.

• Juhovýchodná Ázia: pozerajte na letový dosah, vízový režim a kvalitu property managementu – to rozhodne o reálnom výnose.

Ak to mám zhrnúť vo vlastnej hlave: pri mori je to srdcovka, v horách zas disciplína. Ideálne je spojiť radosť s rozumom – a pridať si k tomu excelovský sheet. Potom už len zabaliť plavky alebo lyže a nezabudnúť na čítačku zmlúv s drobným písmom 😉🧳📚.