Balkóny, loggie alebo terasy v bytovkách môžu byť po novom spoločným vlastníctvom

Zmeny sú pripravené aj pri pravidlách hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

To je len niekoľko najdôležitejších zmien v návrhu na zmenu zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993), ktorý prešiel v parlamente 29. mája do druhého čítania. Predložili ho poslanci Peter Antal a Edita Pfundtner. Tá v parlamente odôvodnila, čo je cieľom navrhovanej úpravy.

„Súčasné znenie dotknutých ustanovení zákona je do veľkej miery nesystematické a neprehľadné a to v praxi so sebou prináša výkladové nejasnosti a praktické komplikácie, ktoré sťažujú alebo bránia riadnemu fungovaniu správy domu.“ Podľa E. Pfundtner novela prináša predovšetkým jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi.

Okrem toho spresňuje viacero súčasných zákonných ustanovení a zavádza mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach, ktoré sa týkajú správy domu. Zároveň prináša účinnejšie mechanizmy na zvýšenie kontroly orgánov spoločenstva alebo správcu domu, pričom zavádza aj niektoré nové práva a povinnosti týchto subjektov.

Návrh novely podrobilo kritike Združenie bytového hospodárstva na Slovensku. Žiadajú úpravu definície spoločných častí domu so zohľadnením osobného vlastníctva terás. Nemalo by sa meniť ustanovenie o tom, že správca vykonáva správu domu v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Z novely by sa podľa združenia mala vypustiť podmienka súhlasu dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov s podaním návrhu na exekúciu bytu alebo nebytového priestoru pri vymáhaní nedoplatku od neplatiča.

Balkóny, terasy a lodžie sú spoločné

Podľa novely by medzi spoločné časti domu patrili aj balkóny, lodžie a terasy. Podľa poslancov ide o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy domu, ktoré už zo svojho technického riešenia a svojej technickej funkcie musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť, či strecha budovy. Nepodstatné je podľa nich to, že na balkóny, lodžie a terasy majú prístup iba vlastníci priliehajúcich bytov, keďže „v zmysle právnej teórie ide o takzvané relatívne spoločné časti domu.“

Preklasifikovanie balkónov, lodžií a terás, ktoré sú v súčasnosti považované za súčasť bytu, medzi spoločné časti domu, pokladá Združenie bytového hospodárstva na Slovensku za najväčší problém novely.

Zmluvy o prevode vlastníctva bytu totiž obsahujú aj ustanovenie o tom, že balkón, lodžia alebo terasa je súčasťou bytu, a teda aj predmetom prevodu vlastníctva.

Dnes platí, že ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, vlastník bytu je povinný prispievať do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, a to za štvrtinu ich výmery.

Ak sa balkón, lodžia či terasa stanú spoločnými časťami domu, náklady na opravu, údržbu a rekonštrukciu by sa platili v plnej výške z fondu opráv domu. Vlastník bytu s výlučným užívacím právom by sa podieľal na financovaní iba podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, rovnako ako vlastník bytu bez balkóna, lodžie alebo terasy, upozorňuje na nelogickosť tohto návrhu združenie.

„V novostavbách sú byty, ktoré majú terasy v takej rozlohe ako je aj byt. Samozrejme si za rozľahlé terasy priplatili. Teraz sa im na opravy takých terás budú skladať z fondu opráv aj majitelia bytov, ktorí ich nemajú a nikdy ich ani nebudú môcť užívať,“ napísal nám rozhorčený čitateľ, ktorý bude musieť prispievať na opravu terasy svojho suseda, keďže on terasu nemá. Pýta sa tiež, čo bude s poistením terasy, ktorá bude patriť medzi spoločné priestory.

„Majitelia bytov v novopostavených bytových domoch si za vlastnícke práva k balkónom, lodžiám a terasám neraz aj s plochou niekoľko desiatok štvorcových metrov osobitne priplatili,“ informovala Anna Krajčiová, riaditeľka Združenia bytového hospodárstva na Slovensku. V prípade schválenia navrhovanej zmeny by tak ich investícia bola znehodnotená.

Súčasne by však podľa návrhu vlastníci bytov v dome mali mať právo požadovať od vlastníka, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti, zariadenia alebo príslušenstvo domu, náhradu za toto právo.

Garážové stojisko

Do zákona sa zavádza nový pojem „garážové stojisko.“ Ide o plošne vymedzenú časť nebytového priestoru nachádzajúceho sa v dome, určeného na parkovanie motorových vozidiel, s ktorým je spojené právo spoluvlastníka garáže v dome užívať toto parkovacie miesto výhradne pre svoje potreby. Keďže garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom, zapisuje sa do katastra nehnuteľností len poznámkou.

Rovnakým režimom sa riadia aj skladové priestory, ktoré sa nachádzajú v nebytovom priestore domu a ktoré sa nepovažujú za príslušenstvo bytu.

Súčasťou vkladu na zápis vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru by už nemusela byť aj situačná dokumentácia, pretože tá je už v katastri nehnuteľností evidovaná od prvého vkladu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Ďalšie delenie nebytových priestorov na garáže, garážové stojiská a skladovacie priestory zvyšuje podľa združenia neprehľadnosť zákona.

Schôdze a hlasovanie vlastníkov

Povinnosť zvolať schôdzu má rada spoločenstva alebo správca a musí tak urobiť minimálne jedenkrát za rok. Písomné hlasovanie má z hľadiska rozhodovania rovnocenné postavenie ako schôdza vlastníkov a vyhlasuje ho správca alebo rada spoločenstva. Predseda spoločenstva alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome môže požiadať radu alebo správcu o zvolanie schôdze vlastníkov, ako aj o vyhlásenie písomného hlasovania. Schôdza alebo písomné hlasovanie sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti. Ak sa tak nestane, právo zvolať schôdzu alebo vyhlásiť písomné hlasovanie majú vlastníci alebo predseda, ktorí predtým správcu alebo radu žiadali, aby konali. V domoch, v ktorých sa nezriaďuje rada zvoláva schôdzu vlastníkov alebo vyhlasuje písomné hlasovanie predseda spoločenstva alebo štvrtina vlastníkov.

Ďalším krokom pri zvolávaní schôdze alebo vyhlásení písomného hlasovania je jeho oznámenie. Tento postup je spoločne upravený pre obe formy hlasovania. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome musia byť dostatočne vopred informovaní o tom, že sa uskutoční rozhodovanie formou schôdze alebo písomným hlasovaním. Zároveň musia byť oboznámení s termínom, miestom, programom a otázkami, o ktorých sa bude hlasovať. Spôsob oznámenia si vlastníci dohodnú v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Vlastníci by si mali v zmluve upraviť taký spôsob, aby oznámenie bolo doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Písomné hlasovanie plne nahradzuje hlasovanie na schôdzi vlastníkov. Otázky, o ktorých sa hlasuje, musia byť uvedené na každej hlasovacej listine, ktorá by mala mať nespochybniteľnú formu. Výsledok písomného hlasovania zisťuje jeho vyhlasovateľ za účasti dvoch overovateľov.

O každej schôdzi vlastníkov, ako aj o písomnom hlasovaní, musí byť spísaná zápisnica.

Platné rozhodnutia vlastníkov by mali byť po novele záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takisto zmluvy a ich zmeny schválené na schôdzi vlastníkov budú záväzné pre všetkých vlastníkov, aj keď ich všetci vlastníci nepodpísali. Vždy však platí, že prehlasovaní vlastníci majú právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol.

Výsledky hlasovania je treba zverejniť spôsobom obvyklým v dome. Zároveň sa navrhuje zakotviť neplatnosť hlasovania nedodržaním zákonného postupu pri zvolávaní schôdze vlastníkov, vyhlásení písomného hlasovania, ako aj pri samotnom hlasovaní. V tomto prípade ide o absolútne neplatný právny úkon, ktorý nemá právne účinky. Ak napriek neplatnosti hlasovania dôjde k plneniu na základe neplatne prijatého rozhodnutia, má druhá strana právo na vydanie bezdôvodného obohatenia.

Návrh zákona zabezpečuje každému prehlasovanému vlastníkovi právo obrátiť sa na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, pričom táto lehota je prekluzívna. Informácia o dátume, kedy bol výsledok hlasovania zverejnený, je jeho povinnou súčasťou. Prehlasovaný vlastník má zároveň právo domáhať sa na súde dočasného pozastavenia účinnosti akéhokoľvek rozhodnutia formou neodkladného opatrenia.

Doplnené 1. júna 2018 o 19:20 o reakciu poslankyne Edity Pfundtner:

V článku je za najväčší problém novely považované „údajné preklasifikovanie balkónov, lodžií a terás medzi spoločné časti domu“. Prezradím však, že aj teraz sú balkóny, lodžie a terasy spoločnými časťami domu. Novela reaguje na ustálený právny stav, ako aj na rozhodovaciu prax súdov a dávam do pozornosti aj rozhodnutie Najvyššieho súdu SR (sp.zn. Sžr 6/2014 z 9.9. 2015).

Odmietam tvrdenia o nejakom znehodnocovaní investícií. Na spôsobe užívania balkónov, lodžií a terás sa touto novelou nič nemení. Akurát bude jasne v texte zákona uvedené, čo aj doteraz platilo a platí. Vlastníci budú naďalej užívať svoje balkóny, lodžie a terasy tak, ako doteraz.

A áno, v niektorých prípadoch, tak ako doteraz, tie môžu tvoriť súčasť bytu. Žiaľ v praxi sa často stretávame s tým, že ľudia nemajú presné informácie, čo presne kupujú, čo nadobúdajú do vlastníctva. Kúpna zmluva toho znesie veľa, dá sa do nej všeličo napísať, žiaľ aj nezmysly.

Zákon by však mal hovoriť jasnou rečou. Zmluvne sa často predáva ľuďom aj to, čo nie je možné nadobudnúť do vlastníctva. Myslia si, že sú vlastníci, ale možno nadobudli „iba“ právo výlučného užívania. Práve preto sme chceli ochrániť investície ľudí aj pri garážových stojiskách a skladových priestoroch. Napríklad v bratislavských novostavbách sa cena jedného garážového miesta môže vyšplhať aj na viac ako 30-tisíc eur. 

Vy dobromyseľne zaplatíte a myslíte si, že ste vlastník toho konkrétneho miesta. Omyl. Kúpili ste si „iba“ podiel na nebytovom priestore v dome, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve viacerých. Spôsob nakladania s touto vecou upravuje Občiansky zákonník. Možno až neskôr zistíte, aké práva, ale hlavne povinnosti Vám z toho vyplývajú. A môže sa stať, že ostanete nepríjemne prekvapení.

Našim návrhom chceme chrániť výlučné užívacie právo ľudí, ktorí si za tie garážové stojiská zaplatili. A chceme ich chrániť aj pri ich následnom predaji, aby nemuseli, tak ako to platí teraz, zakaždým bez rozdielu to ponúknuť všetkým ostatným podielovým spoluvlastníkom na odkúpenie. Lebo zákon im to teraz tak prikazuje. Že sa o tom nevie? Že sa to tak asi nerobí? Radšej sa nepýtajte, aké to môže mať právne následky. A preto je potrebné, aby sme ľuďom navrhovanými zmenami pomohli chrániť ich investície.

Druhy rozhodovania vlastníkov v novele

1. Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov – je potrebný na hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky, výška mesačných platieb na spoločné účty vlastníkov a použitie týchto prostriedkov napríklad na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu domu, užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu, prípadne súhlas s úpravami bytu alebo nebytového priestoru v dome.

2. Dvojtretinová väčšina – je potrebná ak sa rozhoduje o zmene spoluvlastníckych pomerov, zmene formy správy domu, úvere a jeho zabezpečení, či o návrhu na exekúciu alebo dražbu bytu alebo nebytového priestoru v dome.

3. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov – je potrebný na zmenu vlastníctva spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, nebytového priestoru, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov, priľahlého pozemku alebo ich častí vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Navrhuje sa tiež, aby 100 % kvórum bolo potrebné pri výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva.

4. Súhlas väčšiny hlasov prítomných vlastníkov – na prijatie rozhodnutia v ostatných prípadoch (v prípadoch, ktoré nie sú explicitne uvedené v zákone) postačuje súhlas väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže toto hlasovacie kvórum upraviť inak. Vlastníci sa zmluvou o výkone správy alebo zmluvou o spoločenstve môžu odchýliť a upraviť si hlasovacie kvórum samostatne, ale len v tých prípadoch, ktoré nie sú v zákone upravené.

5. Opätovné hlasovanie o tej istej veci – ak vlastníci do roka od pôvodného hlasovania menia svoje rozhodnutie, je na jeho zmenu potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov, je potrebný súhlas najmenej štyroch pätín hlasov.

6. Ak spoločenstvo tvorí viac domov – o úvere, rozdelení spoločenstva, o vstavbe a nadstavbe ako aj o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu, hlasujú vždy len vlastníci bytov a nebytových priestorov toho domu, ktorého sa predmet hlasovania bezprostredne týka.

Text článku pochádza z webu etrend.sk