Byt za 70-tisíc má pre banku hodnotu 40-tisíc. Prečo je to tak?

BRATISLAVA. Chceli sa osamostatniť od rodičov a zariadiť si vlastné bývanie. Vyhliadli si čiastočne prerobený trojizbový byt v staršej tehlovej budove v Starej Ľubovni, okresnom meste na severe Slovenska.

Požiadali banku o hypotéku, na byt sa prišiel pozrieť znalec a tu sa pre Petra a Lenku, ktorí si neželali zverejniť svoje mená, začala kúpa bytu výrazne komplikovať.

Pôvodní majitelia si za byt pýtali 75-tisíc eur, znalec ho však ohodnotil len na niečo viac ako 40-tisíc eur.

Aby im banka dala hypotéku, museli sa jej zaručiť nielen kupovaným bytom, ale aj rodičovskou nehnuteľnosťou.

Nejde o ojedinelý prípad. Mimo hlavného mesta sú v niektorých lokalitách výrazné rozdiely medzi trhovou cenou nehnuteľnosťou a odhadom, ktorý robí znalec a podľa ktorého sa poskytujú pôžičky.

Kupujúci sa teda musia bankám zaručiť ďalšou nehnuteľnosťou, doložiť peniaze z vlastného vrecka alebo si chýbajúce peniaze požičajú cez menej výhodný spotrebiteľský úver.

​

Ceny dosahujú maximá

Ceny, za ktoré majitelia predávajú byty v Starej Ľubovni, sa skutočne pohybujú vo vysokých číslach. Tak napríklad trojizbový byt si môžete podľa realitného webu nehnuteľnosti.sk kúpiť približne od 60-tisíc eur. Ak ide o prerobený byt, môže sa jeho cena vyšplhať až na 80-tisíc eur.

Aké sa tieto ceny líšia oproti znaleckým hodnotám nehnuteľností, nie je v súčasnosti jasné. Cenová mapa na Slovensku neexistuje.

Slovenská sporiteľňa začiatkom roka spustila novú webovú službu (slsphypoteka.sk), kde je možné pozrieť si orientačnú hodnotu nehnuteľnosti. Údaje sú zostavené na základe aktuálnych znaleckých posudkov, ktoré si banka dáva robiť pri hypotekárnych úveroch.

Web ukazuje priemerné ceny bytov v okruhu jedného kilometra.

V prípade Starej Ľubovne sa ceny na trojizbové byty so 70-metrovou rozlohou pohybujú podľa znaleckých posudkov od 48- do 51-tisíc eur. Pri byte, ktorý má 65 štvorcových metrov, je to 45- až 48-tisíc eur.

Viditeľné rozdiely medzi cenami, za ktoré sa byty predávajú, a cenami, na ktoré ich ohodnocujú znalci, sú však aj v iných lokalitách Slovenska. V súčasnosti sa tieto rozdiely čoraz viac zväčšujú.

Prečo je to tak? Dôvodom je rozdielna metodika, respektíve rozdielny spôsob, ako sa určuje cena nehnuteľnosti.

Takzvaná trhová cena, za ktorú sa reálne predávajú byty a ktorú si ľudia pozerajú na weboch realitných kancelárií, keď si hľadajú nové bývanie, dosahuje podľa analytika Capital markets Mateja Krajčoviča v súčasnosti historické maximá porovnateľné s rokmi 2007 až 2009.

Dôvodov je viacero. V prvom rade sú za tým veľmi nízke úrokové sadzby, ktoré robia ponuky na úvery či hypotéky veľmi výhodnými. Druhým dôvodom je dobrý rast ekonomiky, a to nielen slovenskej, ale ekonomík v celej Európe, vďaka čomu ľudia zarábajú lepšie.

Na druhej strane ponuka bytov je na Slovensku stále veľmi malá. Napríklad v minulom roku sa v celej krajine dokončilo približne 11-tisíc súkromných domov a len približne 4,5 tisíca bytov.

Takmer polovica zo všetkých dokončených stavieb bola v Bratislavskom kraji. Približne rovnaký počet ich dokončili aj v roku 2015.

Pretože nové projekty nepokrývajú celkový záujem ľudí o vlastné bývanie, vytvára to tlak na rast cien stále nahor a niekoľko mesiacov ešte bude.

„Rast cien nehnuteľností môžeme predpokladať ešte na najbližší rok, prípadne dva, keď príde k zastabilizovaniu a neskôr ku korekcii. Pri súčasných podmienkach by mal rast prebiehať v podobnom tempe ako doteraz,“ hovorí Krajčovič.

Koľko bytov sa dostavalo na Slovensku

rok 2016: 4112 bytov v súkromnom vlastníctve, 359 bytov patriacich samospráve.

rok 2015: 5255 v súkromnom vlastníctve, 399 bytov patriacich samospráve.

rok 2014: 4244 v súkromnom vlastníctve, 680 bytov patriacich samospráve.

Zdroj: ministerstvo dopravy

Znalci majú na výber

Potom ako si človek byt vyberie a požiada o hypotéku, prichádzame k posudzovaniu a určeniu ceny nehnuteľnosti od znalcov. Tí sa pri určovaní hodnoty riadia vyhláškou ministerstva spravodlivosti. K dispozícii majú viacero metód. „Metódu si vyberá sám znalec, ale svoj výber musí v znaleckom posudku odôvodniť,“ vysvetľuje hovorca ministerstva spravodlivosti Peter Bubla.

Najbližšie sa k cene, za ktorú sa byty reálne v danom čase predávajú, dokážu priblížiť vďaka porovnávacej metóde.

Aby ju však znalec mohol použiť, musí sa dostať k údajom o tom, za koľko sa v rovnakej lokalite predávali aspoň tri rovnako veľké, podobné byty.

„Ide o to, aby sa neporovnávali byty predané napríklad pred rokom, aby sa neporovnávali novostavby a staré stavby a napríklad garsónka s trojizbovým bytom,“ vysvetľuje viceprezident Slovenskej komory odhadcov hodnoty majetku a znalcov Marián Kačur. Ako často znalci používajú práve túto metódu, Kačur nevie povedať.

„Vyhláška definuje intervaly, rozmedzia, pre každý okres, región, pre kategóriu nehnuteľnosti. Inak povedané, znalec má stanovené limity.“ – Peter Ondrovič, Lexxus

Vo všeobecnosti sa znalci pri posudzovaní pozerajú na polohu, veľkosť, vek či stav bytu. „Vyhláška definuje intervaly, rozmedzia, pre každý okres, región, pre kategóriu nehnuteľnosti. Inak povedané, znalec má stanovené limity,“ vysvetľuje realitný maklér Lexxus Peter Ondrovič.

Aby boli údaje čo najviac aktuálne, používajú znalci aj koeficienty. Tým by mal byť podľa Bublu zohľadnený vývoj cien.

„Tie sú aktualizované kvartálne spätne, to je naozaj strašne dlhý čas,“ vysvetľuje Ondrovič. To znamená, že v súčasnosti sa používa koeficient, ktorý bol stanovený pre prvý kvartál roku 2017.

Rozdiely v desiatkach percent

Čím rýchlejšie rastie trhová cena, tým viac sa môže vzďaľovať od odhadu hodnoty, ktorý robí znalec.

„Aktuálne sa v niektorých prípadoch v Bratislave hýbu rozdiely medzi predajnou cenou a znaleckým posudkom akceptovaným bankami aj v rozpätí 10 až 20 percent,“ hovorí riaditeľka realitnej kancelárie Bond reality Daniela Danihel Rážová. Tieto rozdiely sa v hlavnom meste týkajú najmä starých domov či bytov.

Pri iných mestách na Slovensku presnejšie odhady realitné kancelárie povedať nevedia. Znalci sú zase viazaní mlčanlivosťou. Vo všeobecnosti je však možné povedať, že rozdiely v cenách sú mimo hlavného mesta väčšie.

„S odstupom regiónov od Bratislavy sa tento nepomer ale iba zvyšuje,“ hovorí Ondrovič. Príkladom je spomínaná Stará Ľubovňa, kde môže byť rozdiel medzi cenami aj viac ako 60 percent.

Stará Ľubovňa patrí k mestám, kde sa ukazuje, ako môžu ceny bytov rásť práve v dôsledku vysokého dopytu a nízkej ponuky. „Stará Ľubovňa je po Poprade okresom s druhou najnižšou mierou nezamestnanosti v celom Prešovskom kraji a záujem o byty tu teda môže vyvolať sťahovanie ľudí za prácou,“ hodnotí Matúš Jančura zo spoločnosti Bencont, ktorá sa zaoberá aj trhovými analýzami.

V Čadci na sídlisku Žarec môže byť pri porovnaní cien trojizbových bytov na spomínaných weboch rozdiel aj 30 percent.

Do istej miery na určovanie cien od znalcov vplýva aj to, že v určitých prípadoch vyhláška znalcom pri posudzovaní dovoľuje niečo ako „výnimky“.

„Umožňuje v určitých možnostiach prekročiť určené limity, ale zas iba v rozsahu stanovenom vyhláškou. Čím ďalej teda znalec stanovuje cenu nehnuteľnosti od hlavného mesta, okresného mesta či krajského mesta, tým viac má zviazané ruky a tým reálna trhová hodnota a hodnota stanovená znalcom je iná,“ vysvetľuje Ondrovič.

Na druhej strane, keby znalec reálnu hodnotu nehnuteľnosti prestrelil, tak by to mohlo znamenať problémy pre banku.

Niekedy hypotéka nestačí, banky to čakajú

BRATISLAVA. Ani v prípade, že znalec ohodnotí nehnuteľnosť na cenu, ktorá je rovná alebo vyššia trhovej cene bytu, nemajú kupujúci isté, že dostanú hypotéku v takejto sume. Tomáš Rydlo z poradenskej firmy Kamapro upozorňuje, že banka často zníži odhad hodnoty od znalca.

Založiť druhý byt

Riešiť tento problém sa dá tak, že človek založí druhú nehnuteľnosť. Ak žiadnu nemá, mnohí ľudia nakoniec založia po dohode nehnuteľnosť rodičov či súrodencov.

„Po pár rokoch splácania, keď už máte nižšiu istinu na hypotéke a hodnota jednej nehnuteľnosti postačuje na zabezpečenie úveru, môžete banku požiadať o vypustenie druhej nehnuteľnosti z úveru,“ vysvetľuje Rydlo.

Miroslav Kollár z poradenskej firmy Gepard Finance upozorňuje, že problém pri takomto riešení môžu byť medziľudské vzťahy. „Stretávam sa s tým, že napríklad rodičia dostatočne nedôverujú deťom v otázke zodpovednosti a neriskujú stratu bývania. Taktiež je to zložitejšie, ak je v rodine viac súrodencov a každý rieši tú istú situáciu,“ hovorí zo skúseností Kolár.

Spotrebný úver

Na to, že človek bude potrebovať dodatočné finančné prostriedky, sú banky však pripravené. Často to riešia tak, že chýbajúce peniaze si požičajú, ale cez nižší spotrebiteľský úver, ktorý má vyššiu úrokovú sadzbu než hypotéka. „Tieto spotrebné úvery sú tiež legislatívne upravené a maximálna lehota splatnosti je osem rokov. Takže pri niekoľkých tisícoch eur sa môže splátka približovať splátke hypotéky, prípadne tvoriť jej značnú časť,“ hovorí Kollár.

Alternatívou k spotrebným úverom sú úvery zo stavebných sporiteľní, ktoré situáciu na trhu využili a svoje produkty tomu prispôsobili. Pri stavebnom úvere zákon povoľuje podľa Kollára splatnosť až do 30 rokov, čo znamená nižšiu splátku pre klienta. (mku)

Tento článok pochádza z webu magazin-reality.sme.sk