Čo všetko ovplyvňuje cenu za m²: Zabudnite na magické čísla!

Čo všetko ovplyvňuje cenu za m²: Zabudnite na magické čísla!

Keď počujeme "cena za meter štvorcový", často si predstavíme akési univerzálne číslo, ktoré nám povie, koľko by nás mal náš vysnívaný byt stáť. Predstava, že existuje jednotný cenník pre každé mesto a veľkosť bytu, je však veľmi vzdialená realite.

Cena za m² je variabilná ako obľúbenosť školských jedál - každý ju vypočíta inak a výsledok sa môže diametrálne líšiť. Tento článok vám ponúka jednoduchý prehľad faktorov, ktoré reálne ovplyvňujú cenu za m². Zabudnite na zložité grafy a ekonomické poučky. Zameriame sa na veci, ktoré robia rozdiel v cene a často vás prekvapia viac, ako nový účet za elektrinu.

1. Lokalita: Nie je lokalita ako lokalita

Lokalita, to je alfa a omega všetkých realitných transakcií. Ale nestačí len sucho konštatovať, že "táto štvrť je drahá." Treba sa pýtať prečo?

Je v pešej dostupnosti kvalitná škola? Premáva električka hneď za rohom? Alebo tam náhodou býva aj vaša obľúbená osobnosť? To všetko dvíha cenu.

Pamätajte, lokalita nie je len o súčasnom stave. Významné sú aj budúce plány. Ak sa vo vašej blízkosti plánuje výstavba nákupného centra alebo novej zastávky MHD, cena vášho bytu sa môže do roka výrazne zmeniť.

Naopak, môžete nájsť krásny byt za výhodnú cenu, ale neskôr zistíte, že vám každé ráno štartuje rovno pod oknami dodávka s hudobnou aparatúrou.

2. Stav nehnuteľnosti: Novostavba, rekonštrukcia alebo "ešte to nejaký čas vydrží"?

Dva identické byty, rovnaká rozloha, rovnaké poschodie – ale jeden má modernú kúpeľňu a druhý pamätá časy, keď bolo digitálne rádio hudbou budúcnosti.

Rozdiel v cene? Môže sa pokojne pohybovať okolo 300 €/m².

Potenciálni kupujúci preferujú bývanie, ktoré nevyzerá ako kulisa z hororu. A najmä, nechcú po kúpe investovať ďalšie tisíce do rekonštrukcie.

Dôležitý je však nielen vizuálny dojem, ale aj veci, ktoré nie sú na prvý pohľad viditeľné:

• Nové elektrické rozvody
• Vymenené stúpačky
• Zateplený dom
• Výťah, ktorý funguje aj s viacerými pasažiermi

To všetko zvyšuje cenu, pretože kupujete nielen priestor, ale aj pokoj na duši.

3. Poschodie, orientácia, výhľad a iné "drobnosti"

Áno, drobnosti, na ktoré si spomeniete až po nasťahovaní, keď vás každé ráno budí hluk z cesty, pretože váš byt je orientovaný priamo na dopravnú tepnu.

Orientácia na juh alebo západ? Viac slnka, viac svetla, viac pohody. A áno, aj vyššia cena.

Poschodie? Výhľad je žiadaný, ale nie za cenu denného zdolávania piatich poschodí bez výťahu. Preto sú byty na najvyššom poschodí bez výťahu často lacnejšie ako tie na druhom poschodí s výťahom.

Výhľad na zeleň? Zvyšuje cenu. Výhľad na susedovu garáž? Znižuje.

Rovnako dôležitý je hluk. Ak sa byt nachádza pri hlavnej ceste alebo nad hlučným barom, odrazí sa to na cene. Kto by chcel spať pri otvorenom okne počas karaoke štvrtkov?

4. Byt verzus byt: Rovnaký panelák, úplne iná cena

Tu dochádza k najväčšiemu údivu.

"Ako je možné, že sused predal byt za 3 100 €/m² a mne ponúkajú len 2 600 €?"

Odpoveďou sú detaily. Sused mohol mať:

• Kuchyňu na mieru
• Klimatizáciu
• Podlahové kúrenie
• Bezpečnostné dvere
• A dokonca aj pivnicu, ktorá vyzerá ako z katalógu.

Vy môžete mať väčší byt, ale ak pri vstupe cítiť pach starej chladničky, dojem nie je ideálny.

Zásadné sú aj dokumenty:

• Osobné vlastníctvo
• Žiadne ťarchy na byte
• Vyriešené spoločné priestory

Tieto faktory ovplyvňujú rýchlosť a cenu predaja.

5. Čas predaja: Načasovanie skutočne zohráva rolu

Áno, aj mesiac v roku môže ovplyvniť cenu.

Jar a jeseň sú aktívne obdobia s vyšším dopytom a potenciálne vyššími cenami.

V zime sa ľudia sústredia na sviatky a lyžovačky, takže predaj v januári môže vyžadovať zníženie ceny.

Ekonomická situácia, úrokové sadzby, inflácia a legislatívne zmeny tiež hrajú úlohu. Aj s dokonalým bytom nemusíte uspieť, ak banka neposkytuje hypotéky.

6. Bonus: Emócie, hype a realitné legendy

Na záver pridávame faktor, ktorý sa nedá exaktne odmerať, no má vplyv.

O jednej lokalite sa začne hovoriť viac. Nové bistro, plánovaná električka, alebo efektívny marketing developera - a zrazu ju chce každý.