Kedy sa oplatí predať a kedy darovať nehnuteľnosť?

Ak ste sa stali obdarovaným, ktorý však chce drahý dar výhodne predať – povedzme určitú nehnuteľnosť – každý krok si treba premyslieť. Ako dlho treba s predajom počkať, aby ste sa, napríklad, vyhli zdaneniu takéhoto príjmu? Všetky plusy a mínusy vysvetľujú advokáti Milan Ficek a Martin Vasiľ a notárka Miriam Imrich Breznoščáková.

Čo platí všeobecne

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému, ktorý tento dar alebo sľub prijíma.

Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru dom, byt či pozemok, teda nehnuteľnosť, a pri hnuteľných veciach vtedy, ak sa neodovzdajú a neprevezmú pri darovaní.

Neplatná je taká darovacia zmluva, podľa ktorej sa má dar „plniť“ až po darcovej smrti. Darca musí pri ponuke daru upozorniť na chyby, o ktorých vie. Ak má vec chyby, na ktoré darca neupozornil, môže obdarovaný vec vrátiť. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa k nemu alebo členom jeho rodiny obdarovaný správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy.

Zákon neprikazuje uvádzať cenu daru v darovacej zmluve. V znaleckom posudku by mal súdny znalec uviesť účel posudku, či ide o darovanie, predaj alebo iné.

DAROVANIE – SITUÁCIE A RIZIKÁ

1. Vrátenie daru

Na strane darcu je asi najväčším problémom domáhať sa vrátenia daru – nejde to automaticky, jednostranným úkonom, pretože darovacia zmluva je dvojstranný právny úkon a jeho vrátenie by ním malo byť tiež. Ak sa teda darca po čase rozhodne žiadať vrátenie daru od obdarovaného, pričom obdarovaný s tým nesúhlasí, domáhať sa vrátenia daru možno len súdne. Podľa zákona totiž musí na to byť dôvod – predovšetkým ten, že obdarovaný sa k darcovi alebo k jeho rodine správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Preukázať to však musí darca v súdnom konaní.

2. Uprednostnenie len jedného diaťaťa

Časté je mylné právne povedomie darcov, najmä starších ľudí, v situácii, keď sa rozhodnú darovať svoj byt či dom len jednému zo svojich detí. Domnievajú sa, že oni alebo obdarované dieťa musia ostatné deti z podielu daného domu či bytu vyplatiť. Nie je to však tak, rodičia ako darcovia nemajú žiadnu povinnosť voči svojim deťom. Naopak, deti voči svojim rodičom nemajú žiaden právny nárok na darovanie rodičovského majetku, či už domu, bytu, záhrady a podobne. Je teda slobodnou voľbou darcu, rodiča, či vôbec daruje svoj dom, a ak áno, či svojmu dieťaťu alebo inej, tretej osobe. Je pritom na ňom, ktoré dieťa bude obdarované. Jediné právo, ktoré majú tieto „ochudobnené“ deti, je právo navrhnúť započítanie dedičského podielu obdarovaného dieťaťa rodičov, teda jeho súrodencov, ale to až v dedičskom konaní po svojich rodičoch, darcoch.

3. Osobitný nárok na užívanie bytu

Osobitnú kapitolu problémov pri darovacích zmluvách na strane darcu tvorí zriadenie vecného bremena doživotného práva bývania a užívania v predmetnom dome či byte, a to v dvoch podobách. Darcovia sú často presvedčení, že zriadením doživotného práva bývania v dome či byte, ktorý daruje svojmu dieťaťu, sa zriadi aj právna povinnosť obdarovaného poskytnúť osobnú starostlivosť o svojho rodiča, darcu, a to najmä v prípade staroby a choroby. No opak je pravdou. Zriadenie doživotného práva bývania sa zapíše ako ťarcha v časti C listu vlastníctva, ktorá síce predmetný dom zaťažuje, no nezabezpečí právny a už vôbec nie morálny nárok darujúceho rodiča ani záväzok obdarovaného syna či dcéry, aby takúto starostlivosť poskytli. Ak si darca či obdarovaný tú povinnosť či právo žiadajú niekde zakotviť, treba tak urobiť ďalším právnym úkonom v podobe zaopatrovacej zmluvy. Tú vám kedykoľvek odporučí a vypracuje notár.

4. Ťarcha nemusí obmedzovať

Ďalším problémom, s ktorým sa stretávajú vo svojej praxi notári, je mylná vedomosť o tom, že existujúca ťarcha v podobe vecného bremena, zapísaného v časti C ťarchy, obmedzuje obdarovaného vlastníka v právnej dispozícii s daným domom, bytom či parcelou. Nie je to však celkom pravda. Obdarovaný totiž môže danú nehnuteľnosť predať či darovať, ak druhá strana – nadobúdateľ – súhlasí s tým, že vecné bremeno zostane zachované. Inak povedané, zmenou v osobe vlastníka nehnuteľnosti, v prospech ktorej sa zriadilo vecné bremeno, sa nemení nič na jeho obsahu.

5. Čo ak list vlastníctva nie je „čistý“

Pokiaľ ide o problémy obdarovaného v prípade darovacej zmluvy, vznikne niekedy ešte zádrh pri financiách. Ak na nehnuteľnosť, ktorú chce človek prefinancovať, napríklad kvôli rekonštrukcii, cez hypotekárny úver, a je na nej zriadené vecné bremeno doživotného práva bývania, tak v prípade poskytovania hypotéky a potreby zaťaženia domu, bytu či pozemku záložným právom v prospech banky ho táto zväčša neposkytne. Požaduje totiž „čistý“ list vlastníctva bez ťarchy. Na to zvyčajne upozorní notár, respektíve takáto ťarcha sa zmluvou zruší a nahradí iným záväzkovým vzťahom medzi vlastníkom a oprávnenou osobou k domu či bytu.

PREDÁVANIE – SITUÁCIE A RIZIKÁ

6. Zaplatenie kúpnej ceny

Pre predávajúceho môže vzniknúť problém so zaplatením kúpnej ceny. Najistejší spôsob, ako si zabezpečiť zaplatenie – ak sa cena nezaplatí pred podpísaním zmluvy či hneď po nej –, je dostať sumu v hodnote kúpnej ceny vydaním peňazí z notárskej úschovy. To, samozrejme, po tom, keď sa splnia dohodnuté zmluvné podmienky. Na tento účel zloží kupujúci peniaze do notárskej úschovy, a tie sa vydajú predávajúcemu po splnení dohody, najčastejšie po predložení výpisu z listu vlastníctva, ktorý preukazuje vlastníctvo už v prospech kupujúceho, prípadne po predložení rozhodnutia o povolení vkladu.

7. Kupovaná vec a faktické chyby

Na strane kupujúceho môžu byť hrozbou aj okolnosti zaťažujúce, a tým znehodnocujúce predmet kúpy. A to či už právne alebo fakticky. Rovnako môžu byť nepríjemnou skúsenosťou skryté vady na predmete kúpy, na ktoré by predávajúci mal kupujúceho upozorniť. Podľa Občianskeho zákonníka má totiž kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny, dokonca aj právo od zmluvy odstúpiť, ak takéto vady vyjdú najavo. Avšak v situácii, že by už bola zaplatená celá kúpna cena, kupujúci by si musel v prípade odmietania predávajúceho niesť zodpovednosť za vady uplatniť toto právo na súde.

8. Kupovaná vec a právne nedostatky

Vada na predmete kúpy však nemusí byť len faktická, ale môže byť aj právna. Ide o určité právne vzťahy, ktoré existujú medzi predávajúcim a treťou osobou, na ktoré predávajúci kupujúceho neupozornil a ani nevyplývajú z verejne dostupných registrov. Tak je to totiž pri záložnom práve či vecnom bremene, ktoré by ako ťarchy boli zapísané na liste vlastníctva. O spomínané skryté právne vady, ktoré môžu komplikovať najmä užívacie či dispozičné práva kupujúceho ako nového vlastníka, by išlo napríklad pri existujúcom nájomnom vzťahu k predávanej parcele. Šlo by o vzťah medzi predávajúcim ako prenajímateľom, pričom tento vzťah by s nájomcom trval aj po prevode vlastníctva. To by, samozrejme, mohlo znemožniť, obmedziť alebo hoci len znepríjemniť užívanie predmetu predaja a disponovanie ním. Pri skrytých právnych vadách by sa mohli vyskytnúť aj iné záväzkové vzťahy, o ktorých kupujúci nevie.

9. Ďalšie riziká pri kúpe

Ďalším obmedzením môže byť napríklad zistenie, že parcela, ktorá sa pôvodne predávala ako stavebný pozemok, vôbec nie je určená na výstavbu, ale tvorí pôdny fond, prípadne je chránená nejako inak. Alebo cez ňu prechádzajú siete či médiá. Alebo je pozemok predmetom iného územného konania a má sa k nemu zriadiť vecné bremeno či iné obmedzenie. Alebo v prípade stavby na ňu môže byť vydané rozhodnutie o demolácii a podobne. Na všetky tieto skutočnosti, ktoré znižujú hodnotu predmetu, a tým aj kúpnej ceny, by mal predávajúci kupujúceho upozorniť a výslovne uviesť v kúpnej zmluve. Pri nerešpektovaní tejto povinnosti by mal predávajúci znášať následky v podobe zníženia kúpnej ceny alebo dokonca odstúpenia od zmluvy. Treba povedať, že na toto všetko dohliada notár spisujúci notársku zápisnicu.

10. Rozdiely v zmluvách

Pri dileme, či určitú vec darovať, alebo radšej predať, odborník jednoznačne odporúča uprednostniť druhú alternatívu. Ak si predstavíme vzorovú situáciu, kde trebárs matka zvažuje, či nepreviesť svoj byt na syna, ale váha, či to má byť preňho dar, alebo kúpa, advokát radí prikloniť sa ku kúpe. Rozdiel medzi kúpnou a darovacou zmluvou je totiž v tom, že pri darovacej, ak by sa v budúcnosti naštrbili vzťahy medzi oboma stranami, umožňuje zákon darcovi – v tomto prípade matke – domáhať sa vrátenia veci. Ako prízvukuje advokát, je to za podmienky, ak by sa obdarovaný voči matke alebo ostatným členom rodiny správal tak, že by hrubo porušoval dobré mravy.

„Pojem, že niekto hrubo porušuje dobré mravy, však právna úprava výslovne nedefinuje, možno ho vyvodiť len nazretím do rozsudkov súdov,“ vraví Vasiľ.
Prax skutočne naznačuje, že v živote to neprebieha až tak jednoducho a prvoplánovo. Vo všeobecnosti sa totiž pod pojmom hrubé porušenie dobrých mravov nerozumie každé správanie obdarovaného, ktoré by bolo v rozpore s dobrými mravmi. „Ide o také, ktoré má silnú až značnú intenzitu alebo sústavný, čiže opakovaný charakter. Šlo by najmä o fyzické násilie zo strany obdarovaného, jeho hrubé opakované urážky darcu či jeho opakované vyháňanie z domu.“ Každý prípad by sa však musel hodnotiť a posudzovať individuálne s ohľadom na všetky okolnosti a vzťahy.

Zdroj: hnonline.sk