Kúpna zmluva pre chybu prestane platiť

Pokiaľ ide o kúpu nehnuteľnosti, vo všeobecnosti musí mať zmluva zo zákona písomnú formu, upozorňuje advokát Róbert Bános z Advokátskej kancelárie Bános & Košútová. Pripomína, že podpis predávajúceho musí byť úradne overený. „Overený podpis sa nevyžaduje len v prípade, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom,“ hovorí. Každá zmluva taktiež musí mať predpísané náležitosti.

1. Označte zmluvné strany

Predovšetkým musí byť jasné, kto a komu nehnuteľnosť predáva. „Treba označiť kupujúceho a predávajúceho – najmä meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátnu príslušnosť, ak ide o fyzickú osobu, a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje spoločnosti. Častým nedostatkom je, že muži neuvádzajú rodné priezvisko, čo je chyba,“ upozorňuje advokát. Podstatnou náležitosťou zmluvy je uvedenie sumy, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva. V zmysle zákona o obmedzení platieb v hotovosti platí, že je zakázané vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15-tisíc eur, ak ide o platby medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi.

2. Kúpna cena

V prípade, že zmluvnými stranami sú podnikatelia, platba v hotovosti nesmie presiahnuť sumu päťtisíc eur. Uvedené je záväzné aj pre prípad, keď kúpna cena nie je uhradená jednorazovo, ale postupne, pretože podstatná je vždy jej celková suma. Ak je napríklad kúpna cena stanovená na 30-tisíc eur, platí, že táto suma môže byť uhradená jedine bezhotovostne, a to aj vtedy, ak by bola uhradená v dvoch splátkach po 15-tisíc eur. Výnimkou z tohto pravidla je však aktuálna mimoriadna situácia v súvislosti s ochorením COVID-19, keď v zmysle zákona o obmedzení platieb v hotovosti platí, že zákaz sa nevzťahuje na platby v hotovosti odovzdané alebo prijaté v čase mimoriadnej situácie. Rovnako je ďalej dôležité presne určiť splatnosť kúpnej ceny, teda či sa vypláca v deň podpisu zmluvy, alebo v iný termín uvedený v zmluve.

3. Predmet zmluvy

Predávanú nehnuteľnosť musíte správne označiť. Označuje sa listom vlastníctva, parcelným číslom, ak ide o pozemok s označením registra C alebo registra E, uvedie sa druh pozemku, jeho výmera, tiež názov katastrálneho územia, na ktorom sa nachádza. Všetky tieto údaje si vyžaduje katastrálny zákon. Rovnako tak pri stavbách, kde treba presne označiť názov katastrálneho územia, druh stavby, jej súpisné číslo a ďalšie dôležité údaje. Do zmluvy je potrebné aj uviesť, v akom podiele sa táto nehnuteľnosť na kupujúceho prevádza. V prípade, že sa prevádza byt, je nevyhnutný údaj o tom, čo všetko tvorí predmet prevodu vlastníckych práv, to znamená, z čoho pozostáva vybavenie bytu, čo sú spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu. Keďže k bytu patrí vždy aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, je potrebné, aby ste tento v zmluve tiež uviedli. Podstatné je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na pozemku zastavanom bytovým domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Nesmie chýbať ani ustanovenie týkajúce sa správy bytového domu, a teda, že predávajúci kupujúceho s prípadnou zmluvou o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov a so správcom bytu oboznámil a že kupujúci k uvedenej zmluve bez výhrad pristupuje. V súvislosti s tým sa následne k návrhu na vklad do katastra povinne pripája i vyhlásenie správcu o prípadných nedoplatkoch. Nedostatok v špecifikácii predmetu môže spôsobiť prerušenie katastrálneho konania, prípadne aj neplatnosť zmluvy.

4. Práva a povinnosti zmluvných strán

Nesmie chýbať ustanovenie o právach a povinnostiach zmluvných strán, teda záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu.

Zdroj: hnonline.sk