NA HYPOTEKÁRNOM TRHU TO VRIE, V HRE SÚ AJ DLHŠIE FIXÁCIE

Realitný trh sa v súčasnosti teší z veľkej kúpyschopnosti obyvateľov. Tí totiž neváhajú a v bankách si na svoju nehnuteľnosť vo veľkom požičiavajú. V máji poskytli slovenské banky úvery na bývanie v hodnote viac ako miliardy eur, rovnako miliardovú hranicu trh prekonal aj v júni. Prvý prázdninový mesiac priniesol síce menší objem, tento trend sa však nemenil. „Aj keď v júli banky poskytli na bývanie iba necelých 784 miliónov eur, stále ide v medziročnom porovnaní o nadštandardné objemy. V júli 2015 si totiž klienti požičali len takmer 484 miliónov eur,“ upozorňuje spoločnosť Fincentrum.

Priemerná úroková sadzba v júli podľa údajov Fincentra mierne stúpla na 1,79 percenta a vzdialila sa tak od májového minima 1,67 percenta. „Predpokladáme, že priemerná úroková sadzba sa udrží blízko aktuálnej úrovne aj v najbližšom období. Priaznivé podmienky financovania bývania zostávajú prakticky nezmenené. Niektoré banky predĺžili kampane až do októbra a dá sa predpokladať, že ostatné sa pridajú,“ hovorí Világi.

Refinancovanie

Aktivitu na trhu podporuje výhodnejšie refinancovanie. Nová legislatíva totiž stanovila maximálnu výšku poplatku za predčasné splatenie. „Z účelov, na ktoré si klienti požičiavajú, hrá prím stále refinancovanie, no ponuka oslovuje aj nových klientov,“ uvádza senior analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi.

Refinancovanie skutočne v súčasnosti hýbe trhom. Potvrdzuje to aj prieskum agentúry TNS Slovakia, z ktorého vyplynulo, že takmer polovica ľudí, ktorí majú hypotéku, si ju už preniesla do inej finančnej inštitúcie alebo jej prenesenie zvažuje. Agentúra upozorňuje, že tieto dynamické pohyby na trhu hypoték môžu potenciálne spôsobiť niektorým bankám pomerne veľký odliv klientov a iným naopak priniesť nových klientov.

„Najohrozenejšou bankou v tomto ohľade je Slovenská sporiteľňa, ktorá môže potenciálne prísť až o 10 % trhového podielu. Najväčší potenciál rastu má v súčasnosti Prima banka a pre viacerých klientov bánk dnes predstavuje alternatívu aj refinancovanie hypotéky prostredníctvom úveru zo stavebného sporenia,“ uvádza agentúra TNS Slovakia.

Dostupnejšie refinancovanie by podľa odhadov mohlo naďalej zvyšovať aktivitu na hypotekárnom trhu. „Na základe výsledkov prieskumu predpokladáme, že intenzívna súťaž o klientov na hypotekárnom trhu sa udrží, pravdepodobne sa bude aj stupňovať. Jedným z hlavných nástrojov na získanie nových klientov je úroková sadzba, no veľká časť respondentov označila za kľúčové aj ďalšie faktory, na základe ktorých rozhodujú o refinancovaní svojej hypotéky,“ upozorňuje TNS Slovakia.

Správnu hypotéku sa skutočne oplatí hľadať, nie je to však jednoduchá úloha. „Ponuky bánk sa nedajú ľahko porovnať a aj niektorí finanční sprostredkovatelia majú problém vymenovať všetky podmienky získania a udržania výhodnej sadzby. Vôbec sa nedá zovšeobecniť, že by jedna ponuka bola výrazne lepšia než zvyšok trhu,“ povedal Pavel Škriniar z portálu FinančnáHitparáda.sk. „Každá má svoje výhody i nevýhody a záleží na konkrétnom klientovi, ako veľmi mu ponuka sadne,“ doplnil.

Fixácie

Zaujímavý je aj vývoj v oblasti fixácie úrokových sadzieb. Pozoruhodné začínajú byť fixácie úrokovej sadzby na dlhšie obdobie. „Vo viazanosti sa hypotéky v Európe posúvajú k dlhším splatnostiam,“ upozorňuje VÚB banka. „Kým vlani si sedem z desiatich ľudí vo VÚB viazalo hypotéku na jeden až tri roky, dnes podiel trojročných fixácií klesá a ľudia preferujú päťročné a šesťročné fixácie,“ dopĺňa banka.

„Za eurozónou v dobe fixácie však ešte zaostávame. Tam tvoria fixácie nad päť rokov tri štvrtiny hypoték a takmer 54 % sú fixy nad desať rokov,“ zdôrazňuje Angelika Farkašová, vedúca úverových produktov VÚB banky.

Uvažovať nad dlhšími fixáciami môže byť rozumné. „Úroky z úverov na bývanie v ostatných mesiacoch vo všeobecnosti stagnujú a podľa odborných odhadov sa očakáva po roku 2018 ich nárast s tým, ako sa postupne začne normalizovať úroveň oficiálnych úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB),“ upozorňuje Zdenko Štefanides, hlavný analytik VÚB.

Podľa jeho slov je preto výhodné zafixovať si nízku sadzbu na dlhú dobu práve teraz. Extrémne nízke sadzby síce môžu ešte nakrátko mierne klesnúť, pravdepodobne to však nepresiahne pár desatín percenta. V priebehu ďalších rokov však môžu stúpnuť aj o 2,5 %. VÚB banka upozorňuje, že v prípade hypotéky vo výške 60 000 eur na tridsať rokov môže klient pri úroku nižšom o 0,3 percentuálneho bodu ušetriť mesačne osem až deväť eur, pri náraste však môže mesačná splátka úveru narásť aj viac ako o 80 eur. Na slovenskom trhu sa objavujú úvery s desaťročnou fixáciou a úrokom pod hranicou 1,5 % p. a.

Na úverovú matematiku upozorňuje aj Peter Világi. „Určite je správny čas zvažovať dlhšie fixácie. Ak sa napríklad rozhodujete medzi šesťročnou fixáciou úrokovej sadzby 1,69 percenta a trojročnou fixáciou sadzby 1,49 percenta, mali by ste vedieť, že v prvom aj druhom prípade budete na tom po šiestich rokoch rovnako len v prípade, ak pri výročí trojročnej fixácie dostanete od banky na ďalšie obdobie ponuku v maximálnej výške 1,90 percenta. Čo za predpokladu rastu sadzieb v najbližších rokoch vôbec nemusí byť reálne. Preto je dlhšia fixácia lepšou voľbou,“ hovorí.

Dlhšia fixácia má skutočne svoje výhody. „Dlhá fixácia je výhodnejšia než krátka pre istotu výšky splátok. Ľahšie sa totiž takto plánuje do budúcnosti, teda keď sú známe aspoň niektoré výdavky na niekoľko rokov dopredu,“ upozorňuje Pavel Škriniar.

„Banky takéto fixácie propagujú aj pre udržanie si klienta. Keďže v horizonte desiatich rokov sa očakáva rast úrokových sadzieb, klienta by počas dlhej fixácie mal rast zastihnúť. Dlhá fixácia ho ochráni pred rastom splátky a keďže ostane klientom banky, banka má niekoľko rokov príležitosť ponúkať mu ďalšie produkty,“ dopĺňa.

Stále však platí, že úrok nezahŕňa všetky náklady spojené s úverom. Preto by každý klient mal svoj potenciálny budúci úver zvažovať v širších súvislostiach. „Predovšetkým výška úrokovej sadzby neznamená až tak veľa, ako by si človek v prvom momente myslel. Určite by výška úroku nemala byť kritériom pri voľbe fixácie. Pri medzibankovom porovnaní ponúk sa treba zaujímať o všetky podmienky a ja by som sa riadil aj osobnými skúsenosťami či sympatiami k banke. Úplne ideálne by bolo, ak by človek vedel, čo od banky chce a spomedzi identických ponúk by si vyberal podľa ceny,“ uvádza Škriniar.

Podľa jeho slov sa s hypotékou spájajú tri druhy poplatkov. Prvou skupinou sú poplatky spojené s poskytnutím úveru, druhou poplatky vyvolané nákupom iných produktov, vďaka ktorým sa získa výhodnejšia sadzba, a treťou poplatky v podobe sankcií za nedodržanie podmienok zmluvy, respektíve nedodržanie predpísaného správania klienta. V tomto prípade môže ísť o aktívne využívanie účtu, platenie kartou, prípadne môže hrať úlohu platobná disciplína.

Ceny nehnuteľností v druhom kvartáli 2016

Dostupné úvery sa odrážajú aj na cenách bytov a domov. Priemerná cena nehnuteľností na bývanie na Slovensku v druhom štvrťroku 2016 podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) vzrástla na hodnotu 1 279 eur/m2. Znamená to medzikvartálny rast o 3,4 % a medziročný rast o 4,8 %.
K rastu cien nehnuteľností sa tentoraz výraznejšie pridali aj ceny domov. Ich cena sa medzi aprílom a júnom tohto roku zvýšila o 36 eur/m2 na 1 102 eur/m2. Medziročný nárast cien domov tak dosiahol úroveň 2,2 %.
Byty v druhom štvrťroku stáli 1 453 eur/m2. V predchádzajúcom štvrťroku stáli 1 415 eur/m2. V porovnaní s prvým štvrťrokom tohto roku sa ich ceny zvýšili o 2,7 % a v porovnaní s druhým kvartálom 2015 stúpli o 8,2 %.

Zdroj: http://www.nextfuture.sk/banky/na-hypotekarnom-trhu-to-vrie-v-hre-su-aj-dlhsie-fixacie/