Naučte sa čítať list vlastníctva

Z listu vlastníctva sa hneď dozviete, či na nie sú na nehnuteľnosť uvalené exekúcie, záložné práva, právo na dožitie či iné skutočnosti, ktoré môžu buď brániť predaju nehnuteľnosti alebo vám ako kupujúcemu výrazne sťažia budúce nakladanie s vaším majetkom.

List vlastníctva využijete už aj ako majiteľ nehnuteľnosti pri úradných úkonoch ako sú dane z nehnuteľnosti, prihlasovanie trvalého pobytu alebo žiadosť o stavebné povolenie. Pri predaji nehnuteľnosti váš list vlastníctva bude potrebovať napríklad notár alebo znalec.

Podľa úkonu, na ktorý list budete potrebovať, je potrebné rozlíšiť, či vám stačí vytiahnuť list z vlastníctva cez kataster online alebo budete potrebovať pečiatkou overený list vlastníctva použiteľný aj pre právne úkony. Ten získate za poplatok na okresnom úrade alebo na pošte.

Hlavička listu vlastníctva

V tejto časti nájdete informácie o okrese, obci a katastrálnom území, v ktorom sa predmetná nehnuteľnosť nachádza. Nájdete tam aj dátum a čas vyhotovenia konkrétneho výpisu z listu vlastníctva a aj informácie o tom, k akému dátumu sú tieto údaje platné.

V hlavičke nájdete aj informáciu o tom, či je alebo nie je váš výpis z LV použiteľný pre právne účely a poslednou informáciou z tejto časti je číselné označenie LV s informáciou o tom, či ide o úplný alebo čiastočný výpis.

List vlastníctva časť A – majetková podstata

Obsahuje informácie o nehnuteľnosti, rozdelené do časti parcely a stavby. Stáva aj sa to, že stavba je zapísaná na inom LV ako pozemok. Túto informáciu máte pri nehnuteľnosti uvedenú a to aj s číslom listu vlastníctva, kde zvyšok nehnuteľnosti dohľadáte.

Menovite druh nehnuteľnosti, parcelné číslo, súpisné číslo, číslo bytu, poschodie, vchod, výmery parciel a pod. K údajom máte k dispozícii aj vysvetlenie v podobe legendy.

List vlastníctva časť B – vlastníci a iné oprávnené osoby z práva k nehnuteľnosti

V tejto časti nájdete informácie o vlastníkoch nehnuteľnosti alebo iných osobách oprávnených užívať nehnuteľnosť. Nájdete tam informácie o veľkosti spoluvlastníckeho podielu (v prípade, že nehnuteľnosť vlastní výlučne jeden majiteľ, je podiel označený ako 1/1), ďalšej môžete zistiť, akým spôsobom a kedy bola nehnuteľnosť nadobudnutá.

V prípade listu vlastníctva k bytu máte pri konkrétnom vlastníkovi aj informácie o čísle vchodu, poschodí bytu, súpisné číslo a podiel na spoločných častiach bytového domu či pozemku. Ak uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti, spoluvlastnícky podiel musí byť buď 1/1 alebo musia s predajom súhlasiť všetci majitelia (opäť, aby vám ich podiely po zrátaní dávali jeden celok).

Na identifikáciu majiteľa vám poslúžia uvedené osobné údaje – dátum narodenia vlastníka a adresa trvalého pobytu, ktorú mal majiteľ v dobe zápisu do katastra. Tento údaj nemusí byť vždy aktuálny.

List vlastníctva časť C – ťarchy

V tejto časti môžete zistiť, aké ťarchy sú uvalené na nehnuteľnosť. Nie každá ťarcha znamená, že je nehnuteľnosť nepredajná. Niektoré ťarchy sa môžu preniesť na nového vlastníka, ktorý ich po kúpe bude musieť strpieť, niektoré ťarchy sa môžu po prevode vlastníctva vymazať.

Medzi najčastejšiu ťarchu, na ktorú môžete v liste vlastníctva naraziť, je záložné právo v prospech banky. Znamená to, že táto banka poskytla majiteľovi úver na kúpu nehnuteľnosti. Pri predaji takejto nehnuteľnosti je potrebné vyrovnať zostatok úveru a potom je možné ťarchu vymazať (zvyčajne do 60 dní po tom, čo banka zašle na kataster kvitanciu = doklad o splatení úveru). Častým prípadom pri predaji nehnuteľnosti je vyplácanie zostatkového úveru predávajúceho úverom, ktorý si na kúpu berie záujemca.

Vážnejšími ťarchami sú napríklad exekúcie alebo právo dožitia (čo môže brániť užívať nehnuteľnosť, ak osoba, v prospech ktorej je právo zapísané, nesúhlasí s jeho výmazom). Nepríjemnými môžu byť aj práva prechodu, prejazdu či obmedzenia v podobe ochranného pásma.

Len čo nájdete na liste vlastníctva exekúciu, je vhodné poradiť sa o kúpe s odborníkom. Pri kúpe nehnuteľnosti cez hypotéku musí byť list vlastníctva s už vyplatenými exekúciami.

Ťarcha v prospech mesta:

Niektoré byty predávalo mesto spolu so zľavou, na základe čoho bolo v prospech mesta vydané záložné právo na 10 rokov. Ak od prevodu vlastníctva neuplynulo 10 rokov, je potrebné mestu zaplatiť pokutu, až potom mesto zašle na kataster súhlas na výmaz ťarchy.

Ťarcha neplnoletého vlastníka alebo nesvojprávnej osoby:

V prípade, ak je vlastníkom nesvojprávna osoba, predaj nehnuteľnosti musí byť odobrený súdom. V prípade predaja nehnuteľnosti podpisuje za neplnoletého zmluvu jeho zákonný zástupca. Na proces predaja takisto dohliada súd, aby sa zabránilo zneužitiu finančných prostriedkov maloletého vlastníka.

Ťarcha práva prechodu a ochranných pásem:

Na túto ťarchu narazíte v prípade, ak k nehnuteľnosti priamo nevedie prístupová cesta. Vstup na pozemok je tak riešený právom prechodu cez cudziu parcelu, čo je zaznačené na liste vlastníctva. Kupovať pozemok bez prístupovej cesty je veľké riziko nielen pre vydanie stavebného povolenia, ale aj pre hrozbu zablokovania prístupu na parcelu. Riešiť sa to dá buď právom prechodu alebo odkúpením časti susednej parcely, ktorá susedí s prístupovou cestou.

Ochranné pásmo nehnuteľnosti sa často viaže napríklad na inžierske siete ako sú elektrické stĺpy alebo napr. na železničnú trať.

Nehnuteľnosti bez listu vlastníctva

Takéto nehnuteľnosti nemôžete kupovať. Osobitným prípadom sú družstevné byty, ktoré nie sú v osobnom vlastníctve, ale vlastní ich družstvo. Obyvateľ bytu je teda len akýmsi nájomcom, ktorý za užívanie bytu pravidelne platí bytovému družstvu. Pri kúpe sa preto uzatvára zmluva o prevode členských práv. Na takéto byty tiež banka neposkytuje hypotéku, kúpiť ich možno iba hotovostne. Riešením je odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva a to vyplatením anuity (zostatkovej hodnoty bytu), ktorá sa k bytu viaže. Niektoré bytové družstvá dovoľujú odkúpenia iba niekoľkokrát ročne (pred odkúpením si radšej preštudujte stanovy sružstva). Pozor však na odkúpenie bytu do osobného vlastníctva a jeho následný predaj. Vzťahuje sa na neho daň z predaja nehnuteľnosti platná ak byt predáte do 5 rokov od nadobudnutia do osobného vlastníctva.  

Zdroje: osobnimakleri.sk, hnonline.sk