Nové tatranské apartmány sú dvakrát drahšie ako v Alpách

VÝCHODNÉ SLOVENSKO. Ceny nehnuteľností opäť vzrástli. A nevyzerá to zatiaľ na to, že by sa tento trend zastavil.

Kým v roku 2012, teda pred desiatimi rokmi, nedosahovala priemerná cena bytu v Košiciach ani 1 300 eur na meter štvorcový, v súčasnosti je to 2 228 eur.

V Prešove je situácia podobná.

Ešte pred šiestimi rokmi stál trojizbový byt na Sídlisku II v pôvodnom stave 50-tisíc. Dnes začínajú ceny takýchto bytov na sume 130-tisíc eur.

Jednoizbové byty s výmerou 40 metrov štvorcových sa predávajú nad 90-tisíc eur.

„Určite, pretože bytov je nedostatok. Len čo sa na trhu objaví nejaký zaujímavý byt, je oň záujem,“ hovorí člen dozornej rady Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Rastislav Štalmach.

V celom Prešove je aktuálne na predaj len asi 30 dvojizbových bytov.

„Preto už dnes ľudia až tak neprihliadajú na lokalitu. Ak niekto kupuje nehnuteľnosť investične, je mu to jedno,“ doplnil.

Aj v Košiciach sa rozdiel medzi lokalitami stiera. Medzi top lokality patrila Terasa, ale aj Staré Mesto či Sever.

„Síce patria dlhodobo k favoritom, ale pre rastúce ceny a obmedzenú ponuku nehnuteľností sú dnes atraktívne aj v minulosti menej obľúbené mestské časti,“ hovorí Lorant Szabo, majiteľ košickej realitnej kancelárie a portálu o nehnuteľnostiach.

V Poprade je takisto nedostatok bytov a ceny za apartmány vo Vysokých a Nízkych Tatrách tiež vystrelili. Napríklad v Jasnej sú na dvojnásobku cien dokonca oproti rakúskym Alpám.

V Košiciach je to podobné.

„Ceny košických nehnuteľností už druhý rok po sebe pokračujú v silnom raste. Byty v roku 2021 vzrástli o 15 percent a domy o 11 percent,“ konštatuje Szabo.

„Cena garsónky sa aktuálne pohybuje na úrovni 2 500 € za m2 bytu a typický 3-izbový byt dnes stojí 2 200 € na m2,“ spresňuje.

Ako hovorí, čoho je nedostatok, to je drahé. „Rast cien nehnuteľností je dôsledkom výrazne vyššieho dopytu v porovnaní s ponukou. Dopyt vyvolávajú rekordne lacné hypotéky, rozpúšťanie akumulovaných úspor domácností z pandemického obdobia a obavy investorov zo zvyšujúcej sa inflácie. Aktuálna miera inflácie je najvyššia od októbra 2008.“

Za pozitívnu správu považuje, že o osem percent vzrástol počet začatých bytov a vydaných stavebných povolení. Počet rozostavaných bytov v Košiciach je ale ešte stále o 17 percent nižší, ako bol pred pandémiou.

Aj byty, aj domy

V Poprade sa podľa člena dozornej rady asociácie realitiek Štalmacha stavajú nové byty, ale dopyt po nich je stále vysoký. Ľudia tiež vyhľadávajú domy so záhradami v okolí. Ich ceny stúpajú tiež. „Je to prirodzené, v meste nie je veľa pozemkov.“

Podľa jeho slov vo všeobecnosti platí, že mladí ľudia, ktorí prídu do mesta z okolia za prácou, preferujú malé byty a nájomné bývanie, rodiny s deťmi zas často vyhľadávajú väčšie byty i domy, a to aj mimo mesta.

Tento trend potvrdzuje aj majiteľ prešovskej realitnej kancelárie Jozef Košč: „Prešov je vyhľadávané miesto pre mladé rodiny. Ak sa niekto vracia zo zahraničia a pôvodom je niekde od Svidníka, Sniny či Bardejova, tak často si svoju nehnuteľnosť vyberá v krajskom meste.“

Ceny bytov v Prešove sú podľa jeho slov na svojich maximách.

Momentálne je cena bytu na jednom zo sídlisk v rozmedzí od 1 800 do 2 000 eur za meter štvorcový. Rekonštruované byty a byty v tichšej a zelenšej lokalite sú na tej vyššej hranici.

Hore išli aj ceny domov v okolí mesta a najvyšší nárast zaznamenali pozemky.

Realitná bublina tak skoro nepraskne

Dokedy budú stúpať ceny nehnuteľností? Nie je to len bublina?

„Osobne si myslím, že ceny bytov už nemajú kam rásť. Možno lukratívne byty v novších bytovkách pôjdu postupne mierne hore. Myslím si, že tie staré sídliska sú na strope. Ceny domov budú silno závisieť od ceny všetkých potrebných stavebných materiálov. Pokojne môžeme očakávať ďalšie zvyšovanie novostavieb,“ mieni Košč.

Štalmach pokles cien neočakáva. Situácia sa podľa neho výrazne nezmení.

„Neočakávam pokles, len že sa to zastaví. Bude to vtedy, keď ľudia prídu o zamestnanie, nezamestnanosť prudko stúpne. Zatiaľ majú peniaze, majú úspory a kto nepotrebuje, ten nehnuteľnosti nepredáva. Veď čo urobí s peniazmi? Dá ich do banky? Každý si ich drží, kým nemusí predávať,“ zdôrazňuje odborník.

Podľa jeho slov sú najviac v kurze v Prešove malé byty.

„Realitná bublina vzniká neprirodzeným dopytom po nehnuteľnostiach, vyplývajúcim z optimizmu spotrebiteľov o budúcnosti ekonomiky. Spravidla ju vyvoláva centrálna banka umelým znižovaním úrokových sadzieb. Spotrebitelia za tzv. lacné úvery kupujú nehnuteľnosti, ktoré by bez týchto stimulov nekupovali,“ vysvetľuje Szabo.

Vyšší dopyt znamená vyššie ceny a zároveň výstavbu nehnuteľností, ktoré by inak na trhu nemali opodstatnenie.

„Realitná bublina praskne, keď spotrebitelia nebudú schopní akceptovať nadhodnotené ceny nehnuteľností. Za súčasnej situácie to možno očakávať len v prípade, že dôjde k významnému rastu úrokových sadzieb, čo je však veľmi málo pravdepodobné,“ tvrdí Szabo.

Zároveň pripomína, že nežijeme v izolovanom prostredí a akékoľvek výrazné zníženie cien oproti zvyšku Európy by znamenalo okamžitý prílev zahraničného kapitálu a zvýšenie dopytu.

Szabo poukazuje na kompozitný index zostavovaný Národnou bankou Slovenska podľa pomeru ceny nehnuteľností, mzdy, nájomného, úrokov na hypotékach, novej výstavby, HDP a inflácie.

„Aktuálne má index rastúci trend, trh sa nachádza vo fáze rizika. Aj keď sú dnes ceny približne o 25 percent vyššie ako v roku 2008, neznamená to automaticky, že sa nachádzame v bubline. V roku 2008 sme totiž mali výrazne nižšie platy a vyššie úrokové sadzby hypoték,“ vysvetľuje.

Výrazné zmeny v nasledujúcom období podľa odborníkov čakať nemožno.

„Ak sa dramaticky nezmení geopolitická situácia, nič sa neudeje. Ceny stavebných materiálov išli hore, to je ďalší faktor, prečo ceny nehnuteľností nepôjdu dole... Je obrovský dopyt a málo predávajúcich,“ hovorí Štalmach.

Deklarovaná snaha štátu a samospráv o výstavbu nových nájomných bytov podľa jeho slov tiež situáciu nezmení, lebo takýchto novopostavených bytov je len zlomok.

V súčasnosti je záujem o novostavby, ktoré sú najdrahšie, o byty, domy a pozemky v okolí miest.

Poukazuje na nedávnu situáciu, keď hľadal menší byt v Šarišských Michaľanoch a nielen v obci, ale aj v celom okresnom meste Sabinov nebol v tom čase na realitných portáloch na predaj ani jeden jedno či dvojizbový byt.

Jedinými lokalitami, kde situácia stagnuje a ceny nehnuteľností stúpajú len pomaly, sú obce, ktoré sa vyľudňujú, v okresoch ďalej od krajských sídel.

Stále pretrváva dopyt po rekreačných chatách na lukratívnych miestach ako Domaša či Zemplínska šírava.

Na dračku idú aj apartmány. Oproti chatám majú tú výhodu, že ich pre majiteľov spravuje nejaká spoločnosť, z čoho potom majú príjem, plus možnosť ich súkromného využitia na dohodnutý počet týždňov.

„V Jasnej sa už apartmány, ktoré tam ešte len stavajú, predávajú za 7-tisíc eur za štvorák. To znamená, že trojizbový apartmán o výmere 73 m2 vyjde na 460-tisíc plus DPH. A je o ne obrovský záujem,“ konštatuje Štalmach.

Porovnáva, že v Rakúsku sa nové apartmány predávajú za polovičné ceny, ale je to podľa neho logické. Rozhoduje ponuka a dopyt a kým na Slovensku je len pár miest vo Vysokých Tatrách či v Jasnej v Nízkych Tatrách, v rakúskych Alpách je možností oveľa viac.

Oplatí sa dnes predať alebo kúpiť nehnuteľnosť?

Podľa Štalmacha to vždy závisí od konkrétnej potreby. „Ak človek nepotrebuje peniaze, nemá dôvod v dnešnej situácii predávať,“ dodáva.

„Z dlhodobého hľadiska je nehnuteľnosť spoľahlivou investíciou. Kupujúcim odporúčam využiť nízke úrokové sadzby hypoték, ktoré v pomere k očakávanej vyššej miere inflácie ponúkajú historicky najvýhodnejšie financovanie kúpy nehnuteľnosti,“ vraví Lorant Szabo.

Obavy z možného poklesu cien nehnuteľností alebo dokonca prasknutia realitnej bubliny by určite nemali byť dôvodom na predaj. Za dôležitejšie považuje efektívne využitie nehnuteľností.

„Myslím, že každý si musí sám zvážiť svoje možnosti. Kupovať a predávať sa proste ďalej bude,“ dodáva Jozef Košč.

Zdroj: korzar.sme.sk