Porovnanie: Kedy sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť „na firmu“

Porovnanie: Kedy sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť „na firmu“

Nadobudnutie nehnuteľnosti predstavuje značný záväzok. Keď sa k tomu pridá dilema, či nehnuteľnosť kúpiť ako fyzická osoba alebo prostredníctvom firmy, proces sa môže zdať komplikovaný.

Avšak, s jasným pochopením rozdielov a implikácií, sa táto rozhodnutie stáva omnoho jednoduchším. Vysvetlíme si to bez zbytočného právneho žargónu a komplikovaných formulácií. Jednoducho a priamo: kedy je kúpa na firmu výhodná, kedy nie a aké sú s tým spojené dôsledky.

1. Čo vlastne znamená, keď kúpite byt „na firmu“

V bežnej situácii, keď si kúpite byt, je zapísaný na vaše meno. Kúpa na firmu však znamená, že vlastníkom nehnuteľnosti sa stáva vaša spoločnosť (napr. s.r.o.), nie vy osobne.

Z toho vyplýva:

• Nehnuteľnosť patrí firme, nie vám.
• Všetky súvisiace transakcie sa účtujú cez firmu.
• Ak chcete nehnuteľnosť sami užívať, musíte si ju prenajať od vlastnej firmy.
• Pri predaji nehnuteľnosti, zisk ide firme a následne si ho musíte vyplatiť.

Preto predstava, že budete obývať firemný byt bezplatne a bez akejkoľvek administratívy, nie je reálna.

2. Kedy sa to oplatí?

A) Pri prenájme nehnuteľnosti

Ak plánujete nehnuteľnosť využívať ako investíciu a prenajímať ju, či už krátkodobo (napr. cez Airbnb) alebo dlhodobo, kúpa na firmu môže byť výhodná. Všetky náklady spojené s nehnuteľnosťou (opravy, zariadenie, služby) môžete zahrnúť do firemných výdavkov.

Tým firma zníži svoj základ dane a následne aj daň z príjmu.

Navyše, ak ste platiteľom DPH a kupujete novostavbu, za určitých podmienok si môžete odpočítať DPH z nákupu.

Je však nevyhnutné viesť riadne účtovníctvo a dodržiavať všetky predpisy – žiadne neoficiálne dohody a platby „na ruku“.

B) Pri vysokej ziskovosti firmy a potrebe optimalizácie daní

Predpokladajme, že vaša s.r.o. generuje pravidelne vysoký zisk. Namiesto vyplatenia si tohto zisku a následného platenia dane z príjmu a odvodov, môžete zvážiť investovanie do nehnuteľnosti.

Firma teda zakúpi nehnuteľnosť a peniaze sa investujú do aktív. Z daňového hľadiska to môže byť efektívnejšie ako priame vyplatenie zisku.

Pamätajte však, že nehnuteľnosť nie je vaša osobná, ale patrí firme. V prípade likvidácie alebo predaja firmy bude potrebné riešiť daňové a právne aspekty.

C) Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí

Čoraz častejšie sa táto možnosť využíva najmä v krajinách ako Albánsko, Chorvátsko či Španielsko. Kúpa na firmu vám môže otvoriť dvere k lepším podmienkam pri prenájme, získaní licencií alebo výhodnejším daňovým režimom.

Aj v tomto prípade je však dôležité dodržiavať právne a daňové predpisy oboch krajín, čo môže predstavovať značnú administratívnu záťaž.

3. Kedy sa to neoplatí?

A) Pri kúpe nehnuteľnosti na bývanie

Je častou chybou myslieť si, že kúpa domu na firmu automaticky prinesie úspory. Ak v danom dome bývate, musíte si ho od vlastnej firmy oficiálne prenajať a platiť z toho daň, pretože to sa považuje za váš benefit.

Takže namiesto úspory si prenajímate vlastný dom, ktorý ani nie je váš.

Ak potrebujete bývanie pre seba, najvhodnejšie je kúpiť nehnuteľnosť ako fyzická osoba.

B) Pri plánovanom rýchlom predaji nehnuteľnosti

Ak nehnuteľnosť vlastníte ako fyzická osoba dlhšie ako 5 rokov (alebo 3 roky, ak ste v nej bývali), neplatíte daň z predaja.

Ak ju vlastní firma, platí daň vždy. Najprv daň zo zisku firmy a potom ešte raz, keď si zisk vyplatíte ako dividendu.

Dvojité zdanenie znamená menej peňazí pre vás.

4. Ako sa rozhodnúť?

Položte si nasledujúce otázky:

• Kupujem nehnuteľnosť na bývanie, alebo ako investíciu?
• Chcem nehnuteľnosť užívať sám, alebo ju prenajímať?
• Disponuje moja firma voľnými finančnými prostriedkami?
• Plánujem nehnuteľnosť držať dlhodobo, alebo ju chcem predať v blízkej budúcnosti?

Ak kupujete pre seba = nekupujte na firmu.
Ak kupujete na prenájom = na firmu to môže byť zmysluplné.
Ak si nie ste istý = poraďte sa s účtovníkom.

Záver

Kúpa nehnuteľnosti na firmu nie je automaticky „lepšia“ voľba. Je to odlišný prístup, ktorý je výhodný len v špecifických situáciách.

Ak sa pre ňu rozhodujete len preto, že vám niekto povedal, že „sa to viac oplatí“, zastavte sa. Zvážte svoju konkrétnu situáciu, plány a až potom urobte finálne rozhodnutie.