Uplatnite si nárok na svoj pozemok

Odpovedá Milan Ficek, advokát a konateľ advokátskej kancelárie Ficek & Ficeková

1. Novela zákona

Odkedy platí nový zákon o vydržaní nehnuteľností?

Novela je platná od začiatku mája tohto roka. Okrem iného je novinkou aj povinnosť zverejniť informácie o tom, že niekto žiada takéto potvrdenie vydržania súdom, a takýmto spôsobom zabezpečiť informovanie dotknutých osôb. Nebude tak už možné potvrdiť vydržanie len na základe jednostranného vyhlásenia bez publicity a v krátkom čase.

2. Podstata vydržania

Vydržanie je osobitným spôsobom nadobúdania vlastníckeho práva. Kto takto môže získať nehnuteľnosť?

Subjektom vydržania môže byť tak fyzická, ako aj právnická osoba. Vlastnícke právo sa nadobúda tým, že držiteľ má nepretržite v oprávnenej držbe predmet spôsobilý na vydržanie, v danom prípade nehnuteľnosti, po zákonom ustanovenú lehotu, teda desať rokov. Zároveň sa do vydržacej doby započíta aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.

3. Právna skutočnosť

Čo môže byť právnym titulom nadobudnutia vlastníckeho práva k veci?

Takýmto právnym titulom môže byť scudzovacia zmluva. Najčastejšie ide o kúpnu, darovaciu alebo zámennú zmluvu. Ďalej je to dedenie, rozhodnutie štátneho orgánu, napríklad v prípade reštitúcie v minulosti skonfiškovaného majetku štátom, alebo iná právna skutočnosť. Avšak táto právna skutočnosť musí byť v Občianskom zákonníku výslovne ustanovená spolu s právnym následkom s ňou spojeným, ktorým musí byť nadobudnutie vlastníckeho práva. Jednou z právnych skutočností, explicitne neustanovených v Občianskom zákonníku, s ktorou je spojený vznik vlastníckeho práva k veci, je aj vydržanie vlastníckeho práva. Inštitút vydržania vlastníckeho práva k veci je upravený primárne v ustanovení Občianskeho zákonníka. Podľa Občianskeho zákonníka sa oprávnený držiteľ stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.

4. Otec a syn

25 rokov som sa staral o otcov pozemok za dedinou. Môžem si nárokovať jeho získanie vydržaním?

V súčasnosti pre vás neexistuje žiadny právny titul nadobudnutia vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti. Hoci ste vykonávali vo vzťahu k predmetnému pozemku 25 rokov mnohé práva a povinnosti, ktoré tvoria obsah práve vlastníckeho práva, od začiatku ste vedeli, že vlastníkom danej nehnuteľnosti je otec. Ak preto chcete nadobudnúť vlastnícke právo k danej veci, je nutné dohodnúť sa s vlastníkom na uzatvorení jednej zo scudzovacích zmlúv.

Odpovedá Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie

5. Oprávnený držiteľ

O aký spôsob nadobudnutia majetku ide pri vydržaní?

Vydržanie je spôsob nadobudnutia vlastníctva, pri ktorom sa z oprávneného držiteľa stáva po uplynutí určenej doby jej vlastník. Je to zákonná možnosť premeny dlhotrvajúceho vzťahu oprávnenej držby na vlastníctvo. Tento inštitút sa často využíva na nápravu alebo doplnenie zápisov v katastri nehnuteľností. Od mája 2021 budú agendu vydržania riešiť už len súdy za účasti advokátov.

6. Predmet držby

Čo sa dá získať vydržaním?

Vydržať možno všetko, čo môže byť predmetom držby podľa Občianskeho zákonníka. Predmetom držby podľa neho môžu byť veci, ako aj práva, ktoré pripúšťajú trvalý alebo opätovný výkon. Ide o hnuteľný aj nehnuteľný majetok. Takže vydržať možno aj právo prechodu cez cudzí pozemok, lebo ide o takzvané právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Predmetom konania o potvrdení vydržania podľa Civilného mimosporového poriadku však môžu byť len vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a nie k hnuteľnej veci, a právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré môže tiež existovať len k nehnuteľnostiam. Nemožno pritom nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb.

7. Získanie vlastníctva

Čo je okamihom nadobudnutia vlastníckeho práva?

Je ním uplynutie vydržacej doby. Na nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa teda nevyžaduje ešte aj ďalšia skutočnosť, napríklad vydanie súdneho rozsudku alebo rozhodnutia iného štátneho orgánu. Nadobudnutie vlastníctva týmto spôsobom sa však musí osvedčiť alebo deklarovať, keďže zmenu subjektu vlastníctva nehnuteľností je potrebné zapísať v katastri nehnuteľností, a to na základe určitej spôsobilej listiny. Je možné vydržať zásadne len vec, nikdy nie iba jej časť. Za najrelevantnejší predpoklad vydržania a súčasne za najväčší problematický aspekt možno považovať podmienku oprávnenej držby. V zmysle ustálenej praxe sa za oprávnenú držbu považuje nakladanie s vecou ako so svojou vlastnou, ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu vec patrí, a teda je objektívne presvedčený o svojom domnelom vlastníckom práve.

8. Osvedčenie o nadobudnutí

Všetky uvedené podmienky vydržania musia byť splnené nepretržite počas celej zákonom stanovenej doby. O aký časový horizont teda ide?

V prípade hnuteľných vecí je zákonom stanovená doba trojročná a v prípade nehnuteľností a práv zodpovedajúcim vecnému bremenu desaťročná. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca. Pri osvedčení o vydržaní je potrebné uviesť podstatné okolnosti o držbe, týkajúce sa predovšetkým jej doby, oprávnenosti a nepretržitosti. Všetky tieto okolnosti musia byť obsiahnuté v súdnom návrhu. Rovnako je potrebné súdu predložiť dôkazy, ktoré osvedčované skutočnosti potvrdzujú.

9. Zápis do katastra

Všetky listiny sa musia zapísať do katastra. Ako to funguje v praxi?

Podľa katastrálneho zákona sú štátne orgány, teda aj súdy povinné zasielať okresnému úradu na odbor katastra nimi vyhotovené verejné listiny, ktorými sa podľa katastrálneho zákona rozumejú aj písomné vyhotovenia rozhodnutí o právach k nehnuteľnostiam do 30 dní od právoplatnosti. Uznesenie o potvrdení vydržania podľa Civilného mimosporového poriadku je takouto verejnou listinou, takže je súd povinný ho do 30 dní od právoplatnosti zaslať príslušnému okresnému úradu. Zápisy do katastra potom vždy vykonáva okresný úrad.

10. Oprávnená držba

Čo je oprávnená držba a dobromyseľnosť?

V prípadoch posudzovania okolností vydržania je najviac problematické posúdenie oprávnenosti či dobromyseľnosti držby. Posúdenie toho, či držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že mu vec patrí, musí byť objektívne.

11. Známe skutočnosti

Ako sa pri vydržaní posudzuje tak- zvaná dobrá viera na oprávnenú držbu?

Dobrú vieru bude potrebné posudzovať aj s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu, za ktorých by držiteľ pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú od neho možno vyžadovať, mal alebo mohol mať prípadné pochybnosti o existencii svojho práva. Nestačí teda len jeho subjektívne vnútorné presvedčenie o tom, že je vlastníkom. Ak sú mu známe skutočnosti, ktoré jeho vlastníctvo dôvodne spochybňujú a svedčia v prospech vlastníctva inej osoby, podmienka dobromyseľnosti nebude splnená.

12. Notárska pečiatka

Na vydržanie pozemku už nebude stačiť len osvedčenie s notárskou pečiatkou. Kto bude po novom potvrdzovať takzvané vydržanie?

Kompetencia sa presúva z notárov na súdy. Vyplýva to z opatrenia ministerstva spravodlivosti, ktoré je od soboty 1. mája účinné a súvisí s ochranou vlastníckeho práva. V praxi to znamená, že notárom sa definitívne odoberá právo vydávať osvedčenia o vydržaní vlastníctva.

13. Mimosporový poriadok

Prenesenie potvrdzovania o vydržaní z notárov na súdy je súčasťou novely Civilného mimosporového poriadku. Kedy ju poslanci definitívne schválili?

Koncom januára tohto roka. Základnou úlohou novozavedeného konania o potvrdení vydržania je zabezpečiť efektívne potvrdenie vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo takzvaného vecného bremena súdom, no zároveň vytvoriť priestor pre účinnú obranu toho, kto je vydržaním dotknutý na svojich právach.

14. Zverejňovanie informácií

Ak budú podané námietky v rámci vydržania nehnuteľnosti odôvodnené, súd návrh na potvrdenie vydržania zamietne. Ako bude postupovať v opačnom prípade?

V opačnom prípade vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí, že navrhovateľ vydržal právo k nehnuteľnosti. Na základe tohto rozhodnutia bude môcť navrhovateľ žiadať, aby bol zapísaný do katastra nehnuteľností. Aj keď súd takto právoplatne potvrdí vydržanie, nebráni to iným osobám, aby sa domáhali ochrany svojho práva k nehnuteľnosti žalobou v sporovom konaní. Hlavným dôvodom zmeny bolo podľa ministerstva spravodlivosti opakované zneužitie tohto inštitútu na úkor ústavnej ochrany vlastníckeho práva. Prijatá novela bráni tomu, aby k vydržaniu vlastníctva dochádzalo len jednostranným vyhlásením a vo veľmi krátkom čase. Celý proces bude síce náročnejší, ale transparentnejší.

15. Fázy vydržania

Vydržanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bude prebiehať v štyroch etapách. Ktoré sú prvé dve?

Prvou etapou bude takzvaný advokátsky prieskum a prípravné konanie. Jej základom je advokátsky prieskum, v ktorom sa preveria všetky predpoklady vydržania vrátane historicko-právnych súvislostí. Ak sú podmienky splnené, spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie súdneho konania, do ktorého sa premietnu výsledky advokátskeho prieskumu. Ak súd návrh nezamietne, postupuje sa do druhej etapy. Súdny poplatok za návrh je podľa novely stanovený na 99,5 eura. Druhou etapou bude vyzývacie súdne konanie. Ak bol žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá takzvané vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté osoby vyzve, aby uplatnili námietky. Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje sa obci a katastru na vyznačenie poznámky na liste vlastníctva.

16. Tretia a štvrtá etapa

Ktoré etapy v rámci vydržania budú prebiehať ako tretia a štvrtá v poradí?

Treťou etapou sú súdne prejednanie a rozhodnutie. Súd prešetrí podané námietky, a ak zistí, že podmienky na vydržanie nie sú splnené, návrh zamietne. V opačnom prípade potvrdí vydržanie vlastníckeho práva priamo v súdnom rozhodnutí. Štvrtou etapou je zápis do katastra. Na záver celého procesu súd doručí rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru a ten vykoná bezplatný zápis nového vlastníka. Vydržanie je spôsob nadobudnutia vlastníctva, pri ktorom sa z oprávneného držiteľa stáva po uplynutí určeného obdobia jej vlastník. Je to zákonná možnosť premeny dlhotrvajúceho vzťahu oprávnenej držby na vlastníctvo.

Odpovedá Katarína Valová, notárka z prezídia Notárskej komory

17. Zápis osvedčenia

Ako právo vydržania uplatňovali v praxi notári v minulosti?

Už od roku 1987 bolo štátnym notárstvam uložené s cieľom doloženia právnych vzťahov k nehnuteľnostiam vydávať vo forme notárskych zápisníc osvedčenia o vydržaní práv občanov v prípade straty alebo zničenia pozemnoknižných operátov alebo listiny preukazujúcej právo k nehnuteľnostiam vrátane neukončených komasácií.

18. Notárska zápisnica

Koľko osvedčení o nadobudnutí nehnuteľnosti vydržaním vydali v minulosti notári?

Podľa dostupných štatistík notári vydali celkovo vyše 400-tisíc osvedčení vo forme notárskej zápisnice, čím značnou mierou prispeli k usporiadaniu právnych vzťahov.

19. Napadnuté osvedčenia

Mala by kompetencia notárov v oblasti vydržania nehnuteľností zostať v rukách?

Notári sa tejto agendy zhostili na výbornú, podľa dostupných štatistík a odhadov nebolo napadnutých ani 0,5 percenta právnych vzťahov k nehnuteľnostiam založených na základe osvedčení vydaných vo forme notárskej zápisnice notármi.

20. Vplyv na spoločnosť

Aký vplyv bude mať novela o vydržaní na spoločnosť?

Novelou Notárskeho poriadku, ktorá začala platiť od 1. mája 2021, došlo k vyňatia inštitútu takzvaného vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo vydržania práva zodpovedajúceho vecnému bremenu z kompetencie notárov a k jeho nahradeniu mimosporovým súdnym konaním o potvrdení vydržania podľa Civilného mimosporového poriadku.

Zdroj: hnonline.sk