Všetko o daniach, keď ste predali, zdedili alebo prenajímate byt

Ak ste byt nadobudli kúpnou, darovacou či zámennou zmluvou, vlastníkom sa stávate až po vklade do katastra nehnuteľností. Ak byt zdedíte, ste vlastník odo dňa smrti poručiteľa. Ak sa vlastníctvo získa rozhodnutím štátneho orgánu, platí deň rozhodnutia. Ak nie je určený, vlastníkom sa stávate dňom, keď rozhodnutie začne platiť.

Poznámka:

Pre oslobodenie príjmov je pre predávajúceho rozhodujúci deň prijatia prvej platby alebo preddavku alebo deň uzatvorenia zmluvy o prevode. Rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období začal kupujúci nehnuteľnosť vlastniť.

Čísla

• 1 968,68 eura je hranica príjmu, po ktorú treba podať daňové priznanie
• 500 eur si môžete odrátať zo základu dane pri prenájme nehnuteľnosti

Dedenie

V prípade zdanenia či oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti sa musí rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti získanej dedením v priamom rade alebo v nepriamom rade (inými osobami).

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak byt zdedí priamy predok alebo priamy potomok. Napríklad rodičia, deti, starí rodičia, vnuci.

1. Príjem z predaja bytu – získaného dedením či postupným dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov – je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa, prípadne poručiteľov.

2. Ak sa byt získal dedením v nepriamom rade, napríklad po sestre, bratovi, ujovi, bol by oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, keď sa stal jej vlastníkom dedič. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, nie až vkladom do katastra ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.

Darovanie

Pri darovanom byte je treba zistiť, či bol v čase predaja príjem z predaja na strane darcu oslobodený od dane.

1. Ak by bol príjem z predaja na strane darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak sa získala darovaním do 31. 12. 2015, výdavkom je cena v čase darovania. Čo je reprodukčná obstarávacia cena určená napríklad znaleckým posudkom k času darovania, respektíve ohodnotenie určené v darovacej zmluve. Ak sa nehnuteľnosť získala darovaním po 31. 12. 2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.

2. Ak by príjem z predaja na strane darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom na strane predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu. Teda cena, za ktorú nehnuteľnosť získal darca do vlastníctva.

Hypotekárny úver

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť obstaranú formou hypotekárneho úveru do piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, musí podať priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B. Môže si uplatniť výdavky vynaložené na jej obstaranie. Môže si sem zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, respektíve hypotekárne úvery, ktoré sa poskytujú výlučne na kúpu nehnuteľností. Za uznané výdavky možno považovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom. Napríklad poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod.

Príklad 1:

V decembri 2015 muž kúpil byt za 60 000 eur a v roku 2016 ho zrekonštruoval. Výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur. V marci 2019 ho predal za 80 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.

Príjem z predaja bytu nie je od dane oslobodený. Nie je splnená podmienka oslobodenia, a to 5-ročná lehota vlastníctva. Majiteľ bytu uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu 80 000 eur. Ako výdavky k príjmom dosiahnutým z predaja bytu si môže predávajúci uplatniť: kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za byt pri jeho nadobudnutí (60 000 eur), preukázateľné výdavky na jeho rekonštrukciu (10 000 eur), prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu. V prípade, že sú výdavky spojené s príjmami z predaja nehnuteľnosti vyššie ako dosiahnutý príjem, na rozdiel sa neprihliada. To znamená, že pri dosiahnutí príjmov z predaja nehnuteľnosti nie je možné vykázať daňovú stratu.

Príklad 2:

V máji 2019 manželia predali byt. Získali ho do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2015 kúpou za 50 000 eur. Nebol zaradený v obchodnom majetku. Príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2019. Pretože si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do (čiastkového) základu dane v rovnakom pomere. To znamená, že v daňovom priznaní za rok 2019 zahrnie každý z nich do (čiastkového) základu dane príjem v sume 40 000 eur, čo je polovica z dosiahnutého príjmu a k príjmu si uplatní výdavky 25 000 eur. Polovicu z kúpnej ceny, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili.

Zdroj: Finančná správa

Stále platí pravidlo, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane do 500 eur.

Ak ste vlani prenajímali byt, rovno si môžete z príjmu z prenájmu odrátať 500 eur, ktoré sú od dane oslobodené. Ak vám aj tak príjem presiahne sumu 1 968,68 eura, musíte podávať daňové priznanie a zaplatiť daň. Použijete na to tlačivo typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Daňové priznanie sa môže podávať elektronicky, ale aj v tlačenej podobe. Ak je niekto registrovaný na daňovom úrade, ale nie je podnikateľom podľa Obchodného zákonníka, nemusí daňové priznanie podávať elektronicky. Ide napríklad o podnikateľa bez živnostenského oprávnenia.

Ak niekto uplatňuje preukázateľné daňové výdavky, napriek tomu, že sa rozhodne účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve, alebo vedie evidenciu, nie je účtovnou jednotkou. Preto nemusí prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Pri príjmoch z prenájmu si môžete uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Nie však v plnej výške, ale rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.

Prenajímanie vlastného bytu

Zuzana Malá bola v roku 2019 zamestnaná a na nájomnú zmluvu prenajímala vlastný byt. Je registrovaná na daňovom úrade a má pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). Pani Malá si nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť na manžela, keďže nie sú splnené podmienky na jej uplatnenie. Majú dve deti. Nárok na daňový bonus si uplatňoval jej manžel.

Príjem zo zamestnania na základe potvrdenia od zamestnávateľa 12 155 eur.

Zaplatené odvody do poisťovní spolu 1 628,77 eura.

– z toho poistné na sociálne poistenie 1 045 eur.

– z toho poistné na zdravotné poistenie 583,77 eura.

Zrazené preddavky na daň 1 308 eur.

Príjem z prenájmu bytu v roku 2019 bol 5 500 eur.

– pri príjmoch z prenájmu uplatní preukázateľné výdavky 3 300 eur.

Zuzana Malá bude za rok 2019 podávať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B.

Dôchodca prenajímal byt

Ján Petrík, ktorý je od roku 2015 dôchodcom, mal v roku 2019 príjmy z prenájmu bytu na základe nájomnej zmluvy – uzavretej podľa Občianskeho zákonníka – 4 224 eur. Výdavky mal 1 523 eur. Penzista je výlučným vlastníkom prenajímaného bytu.

V roku 2019 nedosiahol okrem príjmov z prenájmu žiadne iné zdaniteľné príjmy. V roku 2019 mal vyplatený dôchodok 5 760 eur.

Keďže príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú od dane z príjmov oslobodené vo výške 500 eur ročne, penzista v priznaní uvedie príjmy z prenájmu 3 724 eur (4 224 – 500). Výdavky k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti si môže uplatniť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaný do základu dane k celkovým príjmom. Do základu dane tak zahrnie výdavky 1 342,72 eura /(3 724 : 4 224) *1 523/.

Základ dane vypočíta ako rozdiel medzi príjmami a daňovými výdavkami, a to vo výške 2 381,28 eura.

Výsledok: 2 381,28 eura

Penzista bude za rok 2019 podávať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B.

Zdroj: hnonline.sk