Ako predať nehnuteľnosť, ktorú vlastní maloleté dieťa?

Aj maloletý môže byť v katastri nehnuteľností vedený ako vlastník resp. podielový spoluvlastník nehnuteľnosti . Môže  ju nadobudnúť  napr. v dedičskom konaní, darovaním a pod. Skutočnosť, že nehnuteľnosť vlastní maloletá osoba, môže výrazne predĺžiť a skomplikovať celý proces kúpy, nakoľko maloletý  nie je až do dosiahnutia plnoletosti,( teda 18 rokov) spôsobilý na právne úkony,  tzn. nemôže s nehnuteľnosťou nakladať, nemôže ju predať, darovať, prenajať, založiť...
V mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, čo je vo väčšine prípadov rodič (tzn. zákonný zástupca).
V prípade ak by mohlo prísť k stretu záujmov zákonného zástupcu a maloletého dieťaťa, alebo k stretu záujmov, pokiaľ zákonný zástupca zastupuje viacero detí, alebo nehnuteľnosť vlastí viac osôb vrátane jedného maloletého je potrebné požiadať súd o ustanovenie kolízneho opatrovníka. Pokiaľ by v takomto prípade podpísal za maloleté deti kúpnu zmluvu ako zákonný zástupca rodič, mohla by byť takáto zmluva neplatná.
Kolízny opatrovník je vždy ustanovený len na presne vymedzený úkon, napr. na predaj bytu, domu.
Samozrejme nestačí, aby zmluvu podpísal kolízny opatrovník, je potrebné následne požiadať súd o schválenie právneho úkonu za maloletého. Príslušný súd rozhodne, či je predaj v súlade s jeho záujmami, prihliada sa aj na ďalšie záujmy maloletého, napr. či má vyriešené bývanie a pod.
Hlavným cieľom tohto úkonu je chrániť záujmy maloletých detí. Súčasťou návrhu na schválenie je okrem iného aj ocenenie prevádzanej nehnuteľnosti – znalecký posudok aby bolo jednoznačné, že sa nehnuteľnosť predáva za primeranú cenu. Dôležité je vedieť, že pokiaľ je kúpa nehnuteľnosti, ktorá je vo vlastníctve maloletého financovaná hypotekárnym úverom, je potrebné súdom schválenie aj príslušných záložných zmlúv financujúcej banky.   O schválení právneho úkonu za maloletého by mal súd rozhodnúť bez zbytočného odkladu.

Peniaze získané predajom patria výlučne maloletému.
Až po schválení právneho úkonu súdom je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nakoľko právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloleté dieťa je povinnou prílohou k návrhu na vklad. Pokiaľ by sa urobil vklad pred rozhodnutím súdu, kataster by konanie prerušil a vyžiadal si súdom schválenie úkonu.
Predať nehnuteľnosť, ktorú vlastní maloleté dieťa má skutočne veľa špecifík a vyžaduje si aj veľkú dávku trpezlivosti, nakoľko celý proces môže trvať niekoľko mesiacov.

Autor: Monika Krčová / licencovaná majiteľka kancelárie ARCHEUS reality Senica

V našej realitnej kancelárii sa s takýmito prípadmi stretávame a úspešne sme ich zrealizovali prostredníctvom našej právnickej kancelárie do úspešného konca. Ak uvažujete nad predajom takejto nehnuteľnosti,  môžete sa na nás s dôverou obrátiť, radi pomôžeme aj Vám.

0908 561 713 / krcova@archeus.sk